Anfechtung des Anfangsmietzinses und Altliegenschaft

OR 269, OR 269a und OR 270 Abs. 1

Sachverhalt

Das Bundesgericht hatte im Verfahren 4A_400/2017, welches auf einer Anfangsmietzins-Anfechtung basierte, zu beurteilen, ab welchem Alter eine Liegenschaft als sog. „Altliegenschaft“ zu betrachten sei.

Die Eckdaten, die teilweise strittig waren:

• Bau
  • Darstellung des Vermieters: 1974
  • Darstellung der Mieter: zwischen 1971 und 1980
• Renovation
  • 1997
• Kauf
  • 12.1982
• Mietbeginn
  • 10.2014

Erwägungen

Kriterien

Die Beantwortung der Frage des Alters der Liegenschaft hat Einfluss auf die Kriterien, nach welchen die Missbräuchlichkeit des Anfangsmietzinses zu prüfen ist. Danach entscheidet sich auch, ob eine Renditeberechnung vorzunehmen ist.

In Erw. 2 fasste das Bundesgericht die Rechtsprechung zur Anfangsmietzinsüberprüfung zusammen.

Vorrang des absoluten Kriteriums der orts- oder quartierüblichen Mietzinse für Altliegenschaften

Das Bundesgericht kam weiter zum Schluss, dass bei alten Liegenschaften die Hierarchie der absoluten Kriterien umgekehrt sei:

• Vorrang des Kriteriums der Orts- und Quartierüblichkeit (Vergleichsmiete) gegenüber der Nettoertragsüberprüfung (Kostenmiete)

Vgl. hiezu Erw. 2.2, mit Hinweisen.

Begriff der Altliegenschaft

Das Bundesgericht hatte sich in seiner bisherigen Rechtsprechung noch nie ausdrücklich dazu geäussert, wie alt eine Liegenschaft mindestens sein müsse, um als sog. „Altliegenschaft“ zu gelten.

• Frühere Rechtsprechung
  • Eine Liegenschaft gilt als „alt“, wenn sie “vor mehreren Jahrzehnten” gebaut oder erworben wurde
• Jüngere Rechtsprechung
  • Vereinbarkeit mit dem Bundesrecht, eine unter 30-jährige Liegenschaft nicht als Altliegenschaft zu behandeln.

Gestützt auf diese Rechtsprechung folgerte das Bundesgericht in casu nun ausdrücklich (Erw. 3.2):

• Eine Liegenschaft sei alt, wenn ihre Erstellung oder ihr letzter Erwerb beim Anfang der Miete mindestens 30 Jahre zurückliege.

Ergebnis

Mithin lag eine Altliegenschaft vor: Der Vermieter hatte die Liegenschaft – wie eingangs erwähnt – am 16.12.1982 erworben und diese per 01.10.2014 neu vermietet, mithin mehr als 31 Jahre nach dem Erwerb.