OR 412 i.V.m. OR 1 und OR 32 Abs. 1
Sachverhalt
Stichwortartig präsentierten sich der Vorinstanz und dem Bundesgericht (BGer) folgender Sachverhalt:
- Verkäuferin
- Absicht der Verkäuferin zwei Liegenschaften in Genf zu veräussern
- Verkäuferseitige Vermittlerin
- Die Verkäuferin beauftragte hiezu eine Vermittlerin in Luxemburg.
- Drittperson ns. der Vermittlerin
- Eine von der luxemburgischen Vermittlerin eingesetzte Drittperson informierte von sich aus den schweizerischen Makler über die Verkaufsmöglichkeit.
- Maklertätigkeit
- Der Makler vermittelte den Namen eines Kaufinteressenten.
- Kaufinteressenten-Verhalten
- Der Kaufinteressent teilte in einem Schreiben vom 09.01.2017 mit, er gehe davon aus, dass das Entgelt für den Makler durch die Vermittlerin oder die Verkäuferin getragen werde, wobei das Schreiben von der Verkäuferin gegengezeichnet wurde.
- Verkäuferin lehnt Maklervertrag ab
- Am 27.06.2017 versuchte der Makler, einen Maklervertrag mit der Verkäuferin abzuschliessen; diese verweigerte die Unterzeichnung.
- Die Verkäuferin bestritt zudem, dem Makler die von ihm geforderte Provision von CHF 255’000.– (= 1 % des Verkaufspreises) zu schulden.
- Verkäuferin verkauft an Kaufinteressenten des Maklers
- Am 07.07.2017 wurde der Grundstückkaufvertrag zwischen der Verkäuferin und dem nachgewiesenen Kaufinteressenten abgeschlossen und öffentlich beurkundet.
Prozess-History
- Die vom Makler erhobene Forderungsklage gegen die Verkäuferin wurde von den kommunalen und kantonalen freiburgischen Gerichten abgewiesen.
- Vor BGer war v.a. der Bestand des Maklervertrags strittig.
Erwägungen
Ein Maklervertrag kann formfrei und damit auch konkludent geschlossen werden, was für das Vorliegen übereinstimmender Willenserklärungen der Parteien und die Vergütungspflicht des Auftraggebers folgendes voraussetzt:
- Auf Seiten des Maklers
- Nachweis, dass er beim Auftraggeber auf den Abschluss eines Maklervertrages hinwirkte, bzw.
- Nachweis, dass sich der Auftraggeber gegenüber dem Makler verpflichtet hat, diesem ein Entgelt für seine Tätigkeit zu leisten;
- weil die luxemburgische Vermittlerin als Maklerin der Verkäuferin agierte und es der schweizerische Makler unterliess, seine Funktion während nahezu zehn Monaten zu klären, musste und durfte er auch nicht davon ausgehen, dass die Vermittlerin in Bezug auf die Veräusserung der Liegenschaften als Stellvertreterin der Verkäuferin im Sinne von OR 32 Abs. 1 handelte;
- der Umstand, dass der schweizerische Makler noch am 27.06.2017 versuchte einen schriftlichen Vertrag zu erzielen, lässt darauf schliessen, dass auch er weder von einem Stellvertretungsverhältnis, noch vom Abschluss eines Maklervertrages ausging.
- Nachweis, dass sich der Auftraggeber gegenüber dem Makler verpflichtet hat, diesem ein Entgelt für seine Tätigkeit zu leisten;
- Nicht ausreichend:
- Ein Tätigwerden des Maklers auf Nachweis (Nachweismäkelei) oder Abschluss (Abschlussmäkelei) durch einen Kaufsinteressenten kann nicht dem Abschluss eines Maklervertrages gleichgesetzt werden.
- Nachweis, dass er beim Auftraggeber auf den Abschluss eines Maklervertrages hinwirkte, bzw.
- Auf Seiten des Auftraggebers
- Es ist erforderlich, dass sich der Auftraggeber den Handlungen des Maklers nicht widersetzt oder sie stillschweigend in einer Form akzeptiert.
Entscheid
Das BGer stützte unter Willküraspekten die Erwägungen der Vorinstanz und wie die Beschwerde in Zivilsachen des Maklers ab.
BGer 4A_411/2021 vom 27.07.2022
Art. 412 OR
1 Durch den Mäklervertrag erhält der Mäkler den Auftrag, gegen eine Vergütung, Gelegenheit zum Abschlusse eines Vertrages nachzuweisen oder den Abschluss eines Vertrages zu vermitteln.
2 Der Mäklervertrag steht im Allgemeinen unter den Vorschriften über den einfachen Auftrag.
Art. 1 OR
1 Zum Abschlusse eines Vertrages ist die übereinstimmende gegenseitige Willensäusserung der Parteien erforderlich.
2 Sie kann eine ausdrückliche oder stillschweigende sein.
Art. 32 OR
1 Wenn jemand, der zur Vertretung eines andern ermächtigt ist, in dessen Namen einen Vertrag abschliesst, so wird der Vertretene und nicht der Vertreter berechtigt und verpflichtet.
2 Hat der Vertreter bei dem Vertragsabschlusse sich nicht als solcher zu erkennen gegeben, so wird der Vertretene nur dann unmittelbar berechtigt oder verpflichtet, wenn der andere aus den Umständen auf das Vertretungsverhältnis schliessen musste, oder wenn es ihm gleichgültig war, mit wem er den Vertrag schliesse.
3 Ist dies nicht der Fall, so bedarf es einer Abtretung der Forderung oder einer Schuldübernahme nach den hierfür geltenden Grundsätzen.
Quelle
LawMedia Redaktionsteam
