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Gewährleistung beim Immobilienkauf

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Zwingendes Recht

Rechtsgebiet:
Gewährleistung beim Immobilienkauf
Stichworte:
Gewährleistung
Autor:
Bürgi Nägeli Rechtsanwälte
Herausgeber:
Verlag:
LAWMEDIA AG

Arglist55

Den Verkäufer trifft eine Offenbarungspflicht: Er muss den Käufer über krasse, verborgene oder von diesem nicht erwartete Mängel56, die zu dessen Vermögensschädigung führen könnten, informieren. Eine Wegbedingung der Gewährleistungspflicht für arglistig verschwiegene Mängel ist unzulässig.

Belasteter Standort (USG)

Gemäss Umweltschutzgesetz (USG 32c Abs. 1) müssen Deponien und andere durch Abfälle belastete Standorte saniert werden, wenn sie zu schädlichen oder  lästigen  Einwirkungen führen können. Die Behörden57 können nicht nur im Rahmen von Bauvorhaben, sondern jederzeit die Sanierung sanierungspflichtiger belasteter Stand- orte verlangen. Das mögliche oder vermutete Vorhandensein von Schadstoffen (Untergrund, Boden oder Gebäude) ist bei der Redaktion des Grundstückkaufvertrages im allgemeinen und bei der Gewährleistungsklausel im besonderen zu beachten. Verschiedene Sachverhaltsvoraussetzungen sind denkbar:

F1 Grundstück ist nicht im Kataster der belasteten Standorte vorgemerkt.
F2 Grundstück ist im Kataster der belasteten Standorte vorgemerkt
F3 Es besteht ein Verdacht auf Kontaminierung
F4 Die Kontaminierung ist Gewissheit
F5 Der Verkäufer ist nicht Verursacher
F6 Der Verkäufer ist Verursacher
F7 Der Verkäufer saniert in eigenem Namen und auf eigene Rechnung bis zur grundbuchlichen Eigentumsübertragung (Grundstückkaufvertrag über eine künftige Sache)
F8 Der Verkäufer saniert in eigenem Namen, aber auf Rechnung des Käufers (Sofortkauf kontaminiertes Grundstück/Sanierung im Werkvertrag)
F9 Der Käufer saniert in eigenem Namen, aber auf Rechnung des Verkäufers (Sofortkauf kontaminiertes Grundstück/Kostenübernahme Verkäufer unlimitiert, bis Maximalbetrag oder Übernahme desjenigen Betrages durch den Verkäufer, der den vom Käufer zu tragenden Sanierungskostenbei- trag übersteigt)
F10 Der Käufer saniert in eigenem Namen und auf eigene Rechnung (Sofortkauf kontaminiertes Grund- stück/Kaufpreisfestsetzung unter Berücksichtigung der Sanierungs- kosten)
F11 Der Käufer saniert im Namen und auf Rechnung des Verkäufers vor der grundbuchlichen Eigentumsübertragung (Grundstückkaufvertrag über eine künftige Sache)

Die Haftung gemäss USG ist eine unbefristete Verursacher-Kausalhaftung. Die oben aufgeführten Fragestellungen (ohne Anspruch auf Vollständigkeit) zeigen die Komplexität, die Notwendigkeit der frühzeitigen Befassung und den Bedarf an weiteren Abklärungen (Steuerplanung, Rouling mit Grundsteuerbehörden usw.). Gefragt ist hier ein individueller Vertragstext, was auch dem «Floskelvorwurf» entgegenwirkt. Der Verkäufer, der zugleich Verursacher der Belastung ist, tut zur Vermeidung einer Doppelzahlung gut daran, in jenen Fällen, wo der Käufer saniert, entweder das Grundstück zum Nettowert, d. h. nach Abzug der mutmasslichen Sanierungskosten, zu verkaufen oder seine Kostenbeiträge sicherzustellen und die Auszahlung von der erfolgten Sanierung abhängig zu machen58.

55 Die Rügepflicht besteht auch bei arglistiger Verschweigung des Mangels, so für das Werk- vertragsrecht: BGE 100 II 33 f.

56 Für die unter diesem Titel die Gerichte be- schäftigenden Mängel vgl. BK-Giger, N 99 zu OR 221. Vgl. auch ZR [1931] Nr. 56 S. 104 ff.

57 Die Kantone sind zur Führung eines sog. Ka- tasters der belasteten Standorte verpflichtet.

58 Abnahme z. B. im Kanton Zürich durch das Amt für Abfall, Wasser, Energie und Luft (AWEL).

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