Nicht nur für die Form-, sondern auch für den Entscheid der anwendbaren Haftungsbestimmungen ist die Qualifikation des Rechtsgeschäftes von Bedeutung:
- Grundstückkaufvertrag über eine künftige Sache;
- gemischter Grundstückkauf-/Werkvertrag (sog. Innominatkontrakt);
- zusammengesetzte Einzelverträge (Kaufvertrag und Werkvertrag).
Grundstückkaufvertrag über eine künftige Sache
Die Kriterien sind:
- Das Verpflichtungsgeschäft wird sofort eingegangen, der Vollzug aber bis zur Bauvollendung14 aufgeschoben15.
- Es wird das Land samt fertiggestellter Baute auf den Käufer übertragen.
- Es liegt ein reiner, vollumfänglich öffentlich zu beurkundender Kauf vor.
Gemischter Grundstückkauf/Werkvertrag
Das gemischte Vertragsverhältnis ist bei zwei Verkehrstypen anzutreffen:
- Grundstückkauf mit Bauleistungspflicht für Neubau16 und
- Grundstückkauf mit Bauleistungspflicht für die Fertigstellung einer angefangenen Baute17,18.
Für einen gemischten Grundstückkaufvertrag mit Bauleistungspflicht sprechen
- Einfluss des Erwerbers auf den Arbeitsprozess19;
- Bauvollendung nach Eigentumsübertragung20;
- Vereinbarung einer pauschalen Vergütung21.
Gemäss herrschender Lehre22 ist es aus Praktikabilitätsgründen23 gerechtfertigt, die Mängelhaftung für das Gebäude insgesamt dem Werkvertragsrecht zu unterwerfen, auch für Bautenteile, die bei Vertragsschluss bereits erstellt waren. Umgekehrt rechtfertigt es sich, abgeschlossene Bereiche kaufrechtlicher Natur wie Mindermass, Bodenbeschaffenheit usw. dem Kaufrecht zu unterwerfen. Es ist Sache des Urkundsbeamten den genauen Sachverhalt zu erforschen und die adäquaten Mängelhaftungsregeln festzulegen.
Mehrere Hauptverträge oder Vertrag mit Nebenabrede(n)
Eine Mehrzahl von Verträgen24 können vom Bestand her abhängig oder nicht abhängig voneinander sein oder der eine bloss Nebenabrede des andern bilden; die Parteien können, brauchen aber nicht identisch zu sein. Die Gewährleistung in solchen Fällen richtet sich für den Baugrund nach Kaufsrecht und für die in Ausführung eines Werkvertrages erbrachten Bauleistungen nach den werkvertragsrechtlichen Mängelhaftungsregeln25.
14 Der Käufer hat meistens keinen Einfluss auf den Herstellungsprozess.
15 Auch hier wird i. d. R. ein Erfüllungszeitpunkt für den Grundstückkauf in den weiteren Bestimmungen verabredet (Mahn-, Verfalltags- oder Fixtermingeschäft, vgl. OR 107 ff.).
16 Der Verkäufer verkauft das Bauland sofort und schliesst gleichzeitig mit dem Käufer einen Werkvertrag für die Erstellung der Baute (Baubeginn also nach dem grundbuchlichen Vollzug des Baulandverkaufs).
17 Ist die vom Verkäufer nach grundbuchlichem Vollzug auszuführende Arbeit nur von unter- geordneter Bedeutung (z. B. Reparatur u. dgl.), so liegt nicht ein gemischter, sondern ein gewöhnlicher Kaufvertrag vor; vgl. Gauch Peter, Der Werkvertrag, 4. Auflage, Zürich 1996, Nr. 347.
18 Mustertext für weitere Bestimmung im Grundstückkaufvertrag: «Mit dem gegenwärtigen Stand des Baufortschrittes der Roh- baute sind folgende Arbeiten
- abschliessend ausgeführt (Tabelle 1/fertig- gestellte Arbeiten/Bauprogramm) und folgende Arbeiten
- nur teilweise ausgeführt (Tabelle 2/Schnitt- stellen + Erledigungsstand/Bauprogramm).
Für diese Arbeiten bietet der Verkäufer dem Käufer im Sinne der entsprechenden SIA- Normen Gewähr für richtige Ausführung. Den Parteien sind diese Normen bekannt.
Folgende Dokumente bilden einen integrierenden Bestandteil dieses Kaufvertrages:
- SIA-Norm 118 (Allgemeine Bedingungen für Bauarbeiten);
- Tabelle 1 fertiggestellte Arbeiten;
- Tabelle 2 Schnittstellen + Erledigungsstand.»
19 Z. B. durch
- Recht auf Plangenehmigung;
- Recht auf Planänderungen;
- Recht auf Handwerkerauswahl;
- Recht auf Herstellung nach individuellen Wünschen;
- Recht auf Änderung der Bauausführung.
Es muss ein gemischter Vertrag angenommen werden, auch wenn die kaufvertraglichen Elemente überwiegen. Dem gegenüber führen geringfügige Wahlmöglichkeiten des Käufers, die nicht von Einfluss auf den Arbeitsprozess sind wie z. B. Farbwahl der Fassade, nicht zur Annahme eines gemischten Vertrages.
20 Das Akzessionsprinzip (ZGB 667) lässt alle eingebauten Bauteile automatisch zu Bestandteil des Grundstückes werden. E contrario können Bauarbeiten des Verkäufers nach der grundbuchlichen Eigentumsübertragung nicht Gegenstand eines Kaufvertrages sein.
21 Diese Art der Preisgestaltung lässt nur in Verbindung mit den anderen Kriterien Schlüsse auf die Vertragsnatur zu.
22 Vgl. Gauch Peter, a. a. O., Nr. 349.
23 Eine nach Kaufs- und Werkvertragsrecht differenzierte Mängelhaftung würde eine Schnittstellenaufnahme bedingen und bei Nachbesserung oder Verjährung unpraktikable Ergebnisse zeitigen.
24 Z. B. Koppelung eines Grundstückkaufvertrages mit Architekturvertrag oder mit der Verpflichtung (Vorvertrag/Nebenabrede) zum Abschluss eines (Haupt-)Werkvertrages (Unternehmerklausel im Grundstückkaufvertrag).
25 Vgl. dazu auch Gauch Peter, a. a. O., Nrn. 416 ff.
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