Bei überbauten Grundstücken wird differenziert zwischen solchen mit
- Altbauten und solchen mit
- Neubauten.
Gewährleistung bei Altbauten
Es ist Usanz, Altbauten ohne Gewährleistung zu veräussern8. Der Parteidisposition entzogen sind die Gewähr für arglistig verschwiegene Mängel und für belastete Standorte bzw. sog. Altlasten9.
Gewährleistung bei Neubauten
Neubauten, d. h., geplante, bereits begonnene oder kürzlich fertiggestellte Gebäude werden mit dem Grundstück an den Ersterwerber nach differenzierten Gewährleistungsregeln10 übertragen:
- Baute: Abtretung der Mängelrechte gegenüber den Unternehmern11;
- Land: Wegbedingung der Gewährleistung.
Der professionelle Immobilienverkäufer will mit dieser «differenzierten Gewährleistung» nicht für mehr oder anderes und vor allem auch nicht länger haften als die von ihm für die Gebäudeerstellung zugezogenen Unternehmer. Beim Vertrieb unternehmerseitig motivierter EFH- und StWE-Neubauobjekten wird vielfach der Begriff «schlüsselfertig» verwendet12,13. Sachbedingt folgt der grundbuchliche Vollzug nicht unmittelbar an die öffentliche Beurkundung des Grundstückkaufvertrages, sondern eben erst bei Bauvollendung. Der Begriff ist Terminierung und Qualitätszusicherung zugleich: Die Baute ist «schlüsselfertig», wenn die Baubewilligungsbehörde die Bezugsbewilligung erteilt hat.
8 Mustertext für weitere Bestimmung im Grundstückkaufvertrag: «Den Parteien ist Art. 192 ff. des Schweizerischen Obligationenrechts bekannt. Jede Gewährleistung für Sach- als auch für Rechtsmängel am Kaufsobjekt wird seitens des Verkäufers ausdrücklich wegbedungen. Nach den Vorschriften des Obligationenrechts haftet der Verkäufer für ihm bekannte, dem Käufer jedoch arglistig verschwiegene Mängel trotzdem.»
9 Siehe hinten.
10 Mustertext für weitere Bestimmung im Grundstückkaufvertrag: «Der Verkäufer tritt dem Käufer sämtliche Garantieansprüche (Nachbesserungsrechte) im Rahmen der ab- geschlossenen Architekten-, Ingenieur-, Unternehmer- und Lieferantenverträge der am Bau des Einfamilienhauses, der Umgebung und der Zufahrt Beteiligten ab. Der Architekt wird den Käufer bei der Garantieabnahme, der Geltendmachung der Garantie ansprüche und bei der Überwachung der Garantiearbeiten vertreten. Im übrigen entschlägt sich der Verkäufer jeglicher Gewährleistung.»
11 Die Abtretung der Mängelrechte gegenüber Architekt, Ingenieur, Unternehmern und Lieferanten hat unterschiedliche Währschaften z. B. Haftung nach SIA-Normen, nach offenen und verdeckten Mängeln mit 2 bzw. 5 Jahren Garantiedauer oder nach den Regeln für den Fahrnisverkauf bei den Apparaten wie Backofen, Herd, Geschirrspüler und Waschmaschine mit 2 Jahre Garantiedauer zur Folge.
12 In den weiteren Bestimmungen des Grundstückkaufvertrages wird der Begriff «schlüsselfertig» nebst der Erfüllungszeitpunkt- und Gewährleistungsklauseln verwendet.
13 Auch bei der Lieferung von «Fertighäusern» findet der Begriff «schlüsselfertig» Anwendung; im übrigen, d. h. mit Bezug auf Rechtsqualifikation und Formzwang, lassen sich keine Richtlinien ableiten; massgebend sind daher die Bestimmungen des individuellen Einzelvertrages.
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