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Gewährleistung beim Immobilienkauf

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Unüberbaute Grundstücke

Rechtsgebiet:
Gewährleistung beim Immobilienkauf
Stichworte:
Gewährleistung
Autor:
Bürgi Nägeli Rechtsanwälte
Herausgeber:
Verlag:
LAWMEDIA AG

Bei der Thematisierung des unüberbauten Grundstücks geht es um den Baugrund4 und seine Probleme

  • des Mindermasses;
  • der Beschaffenheit;
  • der Überbaubarkeit gemäss öffentlichem Recht;
  • des privaten Nachbarrechts;
  • der Qualifikation als belasteter Standort.

Die interessierte Partei kann sich vor dem Problemeintritt schützen, indem sie das Kaufgeschäft erst nach Vorliegen

  • der Geometer-Mutationstabelle bzw. eines Flächennachweises,
  • der Baugrunduntersuchung5,6,
  • einer rechtskräftigen Baubewilligung

schliesst oder zuvor nur bedingt schliesst und erst nach Bedingungseintritt grundbuchlich vollzieht7

5 Eine (geologisch-geotechnische) Bauerkundung sollte jeder Planung und Ausführung vorausgehen. Meistens wird das Bauwerk durch den Baugrund geprägt. Formationen, Bodeneigenschaften und die Lage des Grundwasserspiegels präjudizieren die Gestaltung, das Bauprogramm, die Kosten, die Wahl der Baugeräte und die Sicherheit. Erkundungsmethoden sind die visuelle Beurteilung der Baugrundoberfläche, alle direkten Methoden wie Schürfung, Schlitze, Schächte usw. sowie alle indirekten Methoden wie Rammsondierungen. Je nach Methode und Anzahl der Untersuchungen bleiben grössere oder kleinere Streuungen bzw. Abweichungen möglich. Die Baugrundüberprüfung kann zugleich Basis für die Unternehmerofferten und für die unternehmerseitige Abweichungskontrolle bei der Bauausführung bzw. die ev. notwendige Abmahnung (OR 365 Abs. 3; SIA Norm 118 Art. 25 Abs. 3) bilden. Empfehlenswert ist, den Unternehmer zu einer eigentlichen Prüfung der ihm übergebenen Pläne und des von ihm zu bearbeitenden Baugrundes zu verpflichten (vgl. hiezu BR 1989/3, S. 67).

6 Weitergehende Literatur: Briner Hans, Das Baugrundrisiko in Bau- und Bauprozess- recht: Ausgewählte Fragen, St. Gallen 1996, S. 225 ff.

7 Die an einer Klärung des Problems interessierte Partei wird beim Entscheid über den Umfang der Bindungswirkung die Marktlage, die Gefahr eines zwischenzeitlichen Verkaufs an einen Dritten und das eigene Mass des Erwerbs- bzw. Veräusserungsinteresses ins Kalkül ziehen.

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