OR 257d Abs. 2, OR 120, ZPO 257
Wird das Mietverhältnis wegen Zahlungsverzugs gekündigt und erhebt der Mieter erst im Ausweisungsverfahren gestützt ZPO 257 (Rechtsschutz in klaren Fällen) wegen angeblicher Mängel die Verrechnungseinrede, muss er das Vorhandensein der Verrechnungsforderung nicht nur substanziiert behaupten, sondern auch sofort beweisen:
- Andernfalls könnte der Mieter durch die Geltendmachung nicht bestehender Verrechnungsforderungen das rasche Verfahren des Vermieters nach ZPO 257 stoppen und so das Mietobjekt länger ungerechtfertigt nutzen.
- Ein solches Verhalten entspricht nicht dem gesetzgeberischen Willen einer schnellen Ausweisung des zahlungs-renitenten Mieter aus dem Mietobjekt.
Weiter hatte sich das Bundesgericht (BGer) mit der in der Lehre umstrittenen Frage zu beschäftigen, ob es für den Nachweis der zivilprozessualen Bedürftigkeit (UP/URB) ausreiche, nur den Empfang von Sozialleistungen nachzuweisen. Dies wurde vom BGer verneint.
BGer 4A_333/2022 vom 09.11.2022
4. Zahlungsrückstand des Mieters
Art. 257d OR
1 Ist der Mieter nach der Übernahme der Sache mit der Zahlung fälliger Mietzinse oder Nebenkosten im Rückstand, so kann ihm der Vermieter schriftlich eine Zahlungsfrist setzen und ihm androhen, dass bei unbenütztem Ablauf der Frist das Mietverhältnis gekündigt werde. Diese Frist beträgt mindestens zehn Tage, bei Wohn- und Geschäftsräumen mindestens 30 Tage.
2 Bezahlt der Mieter innert der gesetzten Frist nicht, so kann der Vermieter fristlos, bei Wohn- und Geschäftsräumen mit einer Frist von mindestens 30 Tagen auf Ende eines Monats kündigen.
F. Verrechnung
I. Voraussetzung
1. Im Allgemeinen
Art. 120 OR
1 Wenn zwei Personen einander Geldsummen oder andere Leistungen, die ihrem Gegenstande nach gleichartig sind, schulden, so kann jede ihre Schuld, insofern beide Forderungen fällig sind, mit ihrer Forderung verrechnen.
2 Der Schuldner kann die Verrechnung geltend machen, auch wenn seine Gegenforderung bestritten wird.
3 Eine verjährte Forderung kann zur Verrechnung gebracht werden, wenn sie zurzeit, wo sie mit der andern Forderung verrechnet werden konnte, noch nicht verjährt war.
3. Kapitel: Rechtsschutz in klaren Fällen
Art. 257 ZPO
1 Das Gericht gewährt Rechtsschutz im summarischen Verfahren, wenn:
- der Sachverhalt unbestritten oder sofort beweisbar ist; und
- die Rechtslage klar ist.
2 Ausgeschlossen ist dieser Rechtsschutz, wenn die Angelegenheit dem Offizialgrundsatz unterliegt.
3 Kann dieser Rechtsschutz nicht gewährt werden, so tritt das Gericht auf das Gesuch nicht ein.
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Quelle
LawMedia Redaktionsteam
