Gewerbsmässiger Liegenschaftenhandel: Keine private Vermögensverwaltung bei reiner Fremdfinanzierung

Sachverhalt

«A.  Am 26. September 2006 erwarb A.________ eine Liegenschaft in U.________ für Fr. 2’100’000.-. Er brachte sie am 14. November 2008 als Gesamteigentum in eine einfache Gesellschaft mit B.________ ein. Die Liegenschaft wurde am 30. Juli 2019 für Fr. 7’400’000.- veräussert.» (zit. BGer-Urteil).

Der Steuerpflichtige besass zum Besteuerungszeitpunkt 2019

• 8 Liegenschaften im Alleineigentum;
• 2 Liegenschaften zusammen mit seinem Mitgesellschafter im Gesamteigentum (einfache Gesellschaft).

Die veräusserte Liegenschaft erwarb der Steuerpflichtige wie folgt:

• unter dem Verkehrswert;
• ohne Einsatz nennenswerter Eigenmittel mittels Hypotheken;
• Stille Reserven als Sicherheit zG der Hypothekenbank.

Prozess-History

• Steueramt des Kantons Zürich
  • Das KStA ZH qualifizierte A.________ mit Veranlagungsverfügung vom 25. Januar 2022 für die direkte Bundessteuer 2019 als gewerbsmässigen Liegenschaftenhändler und veranlagte ihn mit einem steuerbaren Einkommen von Fr. 2’151’600.- (zum Satz von Fr. 2’063’300.-).
  • Diese Veranlagung wurde vom KStA ZH mit Einspracheentscheid vom 28. April 2022 bestätigt.
• Steuerrekursgericht des Kantons Zürich
  • Abweisung der Beschwerde durch das Steuerrekursgericht des Kantons Zürich am 19. April 2023.
• Verwaltungsgericht des Kantons Zürich
  • Abweisung der Beschwerde seitens des Verwaltungsgerichts des Kantons Zürich am 23. August 2023.
•  Bundesgericht
  • Mit Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten vom 5. Oktober 2023 beantragte A.________ dem Bundesgericht, das steuerbare Einkommen sei auf Fr. 398’600.- (zum Satz von Fr. 316’500.-) festzusetzen, eventualiter sei die Sache zur Neubeurteilung an die Vorinstanz zurückzuweisen.

Erwägungen des Bundesgerichts

Streitig und vom Bundesgericht zu prüfen war, wie die Veräusserung einer Liegenschaft einzustufen war, d.h.

• als selbständige Erwerbstätigkeit des Steuerpflichtigen (Liegenschaftenhändler) oder
• als schlichte Verwaltung privaten Vermögens.

Das Bundesgericht erwog dabei:

• Planmässiges, systematisches und gewinnstrebiges Vorgehen
  • Da der Beschwerdeführer A.________
    • zuerst alleine und hernach im Rahmen der einfachen Gesellschaft mit seinem Mitgesellschafter
    • unter Einsatz von Fachwissen
    • gezielt Liegenschaften unter Verkehrswert mit Fremdkapital erworben hatte,
    • um im Anschluss gewinnbringende Erträge – durch Vermietung oder Veräusserung – zu erzielen,
  • habe die Vorinstanz das planmässige, systematische und gewinnstrebige Vorgehen zu Recht bejaht.
• Weder äusserer noch innerer Verkaufsdruck
  • Dem stehe nicht entgegen
    • ein allfälliger äusserer Druck beim Verkauf der Liegenschaft – der Streit zwischen den Gesellschaftern – oder
    • die behauptete fehlende Optimierung des Verkaufspreises (keine Begründung von Stockwerkeigentum etc.) (vgl. Urteil 9C_606/2022 vom 6. Juni 2023 E. 6.4 m.H.),
    • weshalb die Vorinstanz in dieser Hinsicht zu Recht keine weiteren Feststellungen getroffen habe.
• Irrelevant war, ob der Beschwerdeführer A.________ und sein Mitgesellschafter eine gewinnbringende Veräusserung planten oder nicht
  • Ebenso spielte es laut Bundesgericht keine Rolle, ob der Beschwerdeführer A.________ und sein Mitgesellschafter von Anfang an geplant hätten, die Liegenschaft später gewinnbringend zu veräussern; insoweit müsse auch auf den Einlagevertrag vom 14. November 2008 nicht näher eingegangen werden.
• Mieterträge und Veräusserungserlöse als eine auf Erwerb ausgerichtete Tätigkeit
  • Das Vorgehen des Beschwerdeführers A.________ müsse
    • sowohl im Hinblick auf die Erzielung von Mieterträgen
    • als auch bei der Veräusserung der Liegenschaft
  • als eine in ihrem gesamten Erscheinungsbild auf Erwerb ausgerichtete Tätigkeit qualifiziert werden.
• Kein Einsatz von Privatvermögen!
  • Eine schlichte Verwaltung privaten Vermögens liege nur schon wegen des fehlenden Einsatzes eigenen Vermögens nicht vor, so das Bundesgericht.
  • Daran würden auch nichts ändern:
    • die nicht mehr kurze Haltedauer und
    • die geringe Anzahl Verkäufe.
• Hohe Häufigkeit von Liegenschaftenkäufen
  • Die Vorinstanz sei zu Recht davon ausgegangen,
    • dass bei der Anzahl Transaktionen auch die Häufigkeit der Käufe zu berücksichtigen sei (vgl. Urteil 2C_766/2010, 2C_767/2010 vom 29. Juli 2011 E. 3.4.2),
    • d.h. die zahlreichen Liegenschaftsankäufe des Beschwerdeführers A.________.

Zusammenfassend hatte die Vorinstanz den Beschwerdeführer in einer Gesamtbetrachtung zu Recht als Liegenschaftenhändler qualifiziert. Die streitige Liegenschaft war vom Erwerbszeitpunkt an – und nicht erst anlässlich der Überführung in die einfache Gesellschaft – als Geschäftsvermögen zu qualifizieren. – Der erzielte Kapitalgewinn wurde damit vollumfänglich steuerbar.

Dies hatte zur Abweisung der Beschwerde zu führen.

Entscheid des Bundesgerichts

1. Die Beschwerde wird abgewiesen.
2. Die Gerichtskosten von Fr. 6’000.- werden dem Beschwerdeführer auferlegt.$
3. Dieses Urteil wird den Parteien, dem Verwaltungsgericht des Kantons Zürich, 2. Abteilung, und der Eidgenössischen Steuerverwaltung schriftlich mitgeteilt.

BGer 9C_632/2023 vom 22.01.2024

Quelle

LawMedia Redaktionsteam