Abschaffung des Eigenmietwertes für selbstbewohntes Grundeigentum

Einleitung

Das Schweizer Stimmbevölkerung hat am SO 28.09.2025 die Reform zur Abschaffung des Eigenmietwerts für Haupt- und Zweitwohnsitze mit 57,7 % Ja-Stimmen angenommen.

Das Inkrafttreten der Gesetzesvorlage hat weitreichende Auswirkungen auf die Besteuerung von Immobilien, aber auch auf andere Steuerbereiche wie den Schuldzinsabzug.

Wir geben Ihnen einen Überblick über die geplanten Änderungen.

Gesamtschweizerisches Abstimmungsergebnis

Endresultat von 28.09.2025:

JA   =   1’579’303 Stimmen   =   57.7 %

NEIN   =   1’156’560 Stimmen   =   42.3 %

Standesstimmen:

JA   =   16,5 Standesstimmen

NEIN   =   6,5 Standesstimmen

Abstimmungsergebnis in den Kantonen

Der Eigenmietwert-Abstimmung in den Kantonen erbrachte folgende Ergebnisse:

Am Beispiel des Kantons Zürich:

Endresultat Kanton Zürich

JA   61.2 %   =   306’156 Stimmen

NEIN   38.8 %   =   194’499 Stimmen

Nach Bezirken des Kantons Zürich:

• Bezirk Affoltern 71.0 % JA 29.0 % NEIN
• Bezirk Andelfingen 74.8 % JA 25.2 % NEIN
• Bezirk Bülach 68.7 % JA 31.3 % NEIN
• Bezirk Dielsdorf 71.7 % JA 28.3 % NEIN
• Bezirk Dietikon 65.2 % JA 34.8 % NEIN
• Bezirk Hinwil 70.1 % JA 29.9 % NEIN
• Bezirk Horgen 64.5 % JA 35.5 % NEIN
• Bezirk Meilen 68.3 % JA 31.7 % NEIN
• Bezirk Pfäffikon 72.5 % JA 27.5 % NEIN
• Bezirk Uster 66.2 % JA 33.8 % NEIN
• Bezirk Winterthur 60.7 % JA 39.3 % NEIN
• Bezirk Zürich 42.1 % JA 57.9 % NEIN

Was wird sich nach dem Inkrafttreten ändern?

• Eigenmietwert:
  • Mit dem Abstimmungsergebnis wird die Besteuerung des Eigenmietwerts für selbstgenutztes Wohneigentum im Privatvermögen aufgehoben.

• Steuerlicher Abzug von Unterhaltskosten:
  • Demgegenüber werden nach Inkrafttreten der Abstimmungsvorlage die Steuerabzüge für den Unterhalt selbstgenutzter Liegenschaften auf Bundes- und Kantonsebene aufgehoben.
  • Bei vermieteten oder verpachteten Grundstücken bleibt das Recht auf die Steuerabzüge bestehen.
  • Die Kantone können – im Gegensatz zum Bund – weiterhin steuerliche Abzüge zulassen für:
    • energetische Sanierungen und
    • Umweltschutzmassnahmen.

• Schuldzinsenabzug:
  • Nur noch eingeschränkt steuerlich abzugsfähig sind nach Inkrafttreten der Eigenmietwert-Aufhebung
    • Hypothekarzinsen
  • Schuldzinsen sind nur noch sehr eingeschränkt steuerlich abzugsfähig.

• Ersterwerber-Regelung:
  • Schuldzinsen aus Privatkrediten sind
    • bei ausschliesslich und dauerhaft selbstbewohnten Ersterwerbsobjekten
      • nur noch begrenzt und
      • befristet abzugsfähig.

• Liegenschaftssteuer:
  • Den Kantonen wird aus Kompensationsgründen das Fiskalrecht eingeräumt, eine Objektsteuer auf Zweitliegenschaften einzuführen.

Die Auswirkungen

• Abschaffungseffekte:
  • Bei schuldenfreien, selbst bewohnten Objekten profitieren die Eigentümer
    • deutlich mehr von der Abschaffung des Eigenmietwerts,
    • weil bei Eigenheimbesitzer, welche Grundpfandschulden haben, weil das eigenmietwert-bedingte fiktive Einkommen entfällt.

• Unterhaltsanreize:
  • Da Unterhaltskosten inskünftig nicht mehr steuerlich abzugsfähig sind, ist zu erwarten, dass abzugsfähige Unterhaltsvorhaben bis zum Inkrafttreten der Reform vorgezogen werden.

• Hypothekarzinsen:
  • Mit dem Dahinfallen der steuerlichen Abzugsfähigkeit von grundstück-bezogenen Schuldzinsen steigt die Zinsbelastung an, was selbst nutzende Wohnungseigentümer mit liquiden Mitteln zu Amortisationen bewegen wird.
  • Aus Flexibilitäts- und Liquiditätsgründen kann es empfehlenswert sein, bestehende Hypotheken weiterlaufen zu lassen.

• Kein Schuldzinsenabzug:
  • Wer in der Schweiz keine vermieteten oder verpachteten Grundstücke besitzt, wird keine Schuldzinsen mehr steuerlich abziehen können.

Die nächsten Schritte

Der Bundesrat (BR) will demnächst entscheiden, auf welchen Zeitpunkt der Systemwechsel stattfinden und damit das Entfallen des Eigenmietwerts erfolgen soll.

Aufgrund der Anpassungsarbeiten ist davon auszugehen, dass der Systemwechsel auf 01.01.2027 oder 01.01.2028 erfolgen soll.

Bildquelle: swissinfo.ch