1. Vermieter hat bei Rückgabe der Sache deren Zustand zu prüfen
- Mängelprotokoll (sog. Abnahmeprotokoll)
- Feststellung des Zustandes der Mietsache
- Anwesenheit beider Parteien
- ist Mieter nicht anwesend sind Zeugen beizuziehen
- empfehlenswert ist die Aufnahme eines amtlichen Befundes; im Kanton Zürich ist dazu der Gemeinde- resp. Stadtammann zuständig vgl. http://www.stadt-zuerich.ch/content/portal/de/index/politik_u_recht/stadtammann-_undbetreibungsaemter/stadtammannamt/befund.html
- wird das Protokoll von beiden Parteien unterzeichnet, hat es Beweisfunktion
- ist Mieter nicht einverstanden mit Protokoll: nicht unterzeichnen oder Vorbehalt anbringen
- Protokoll ist für Vermieter bindend, d.h. er kann neben den im Protokoll verzeichneten Mängel zusätzlich nur sog. versteckte Mängel geltend machen
- Mängelrüge
- der Vermieter hat die Mängel, für welche der Mieter einzustehen hat, sofort nach Rückgabe resp. Prüfung der Mietsache diesem zu melden
- das Abnahmeprotokoll kann als Mängelrüge dienen, wenn darin festgehalten wird, für welche Mängel der Mieter einzustehen hat; pauschale Verweise genügen nicht
- „sofort“ heisst innert Tagen (maximal 2-3 Tage)
- versteckte Mängel müssen „sofort“ nach Entdeckung gemeldet werden
- versäumt der Vermieter die rechtzeitige Mängelrüge verwirkt er dadurch seine Schadenersatzansprüche (OR 267a Abs . 2)
2. Der Vermieter hat die sog. Schlussabrechnung zu erstellen; folgende Kosten können zu Lasten des Mieters abgerechnet werden
- Kosten für Rückbau resp. Instandstellung von nicht bewilligten Erneuerungs- oder Änderungsarbeiten durch den Mieter (OR 260a, vgl. Veränderungen der Mietsache durch den Mieter);
- Kosten für Beschädigungen, welche auf vertragswidrigen Gebrauch zurückzuführen sind
- Mieter haftet für den Zustandswert der beschädigten Sache
- Reparaturkosten gehen vollumfänglich zu Lasten des Mieters; übersteigen diese die Neuanschaffungskosten, hat der Mieter den Zustandswert zu bezahlen
- bei Bagatellschäden und ästhetischen Beeinträchtigungen, deren Behebung unverhältnismässig hohe Kosten verursacht, schuldet der Mieter bloss den Minderwert
- Vermieter hat zu beweisen
- dass Beschädigungen bei Rückgabe vorhanden waren (Rückgabeprotokoll)
- dass Beschädigungen nicht bei Mietantritt vorhanden waren (Antrittsprotokoll)
- wie hoch die dadurch entstandenen Kosten sind (Handwerkerrechnungen)
- Mieter haftet nicht, wenn er beweist, dass ihn am entstandenen Schaden kein Verschulden trifft (OR 97)
- keine Haftung bei Beschädigung infolge Zufall oder höherer Gewalt
- keine Haftung bei Beschädigungen durch Dritte (ausser der Mieter hat für diese einzustehen, z.B. Familienmitglieder, Untermieter, eigene Haustiere)
3. Sinnvollerweise werden noch folgende Punkte in die Schlussabrechnung integriert:
- offene Mietzinsforderungen
- Schadenersatzforderungen aufgrund vorzeitiger Rückgabe gemäss OR 264 (z.B. Insertionskosten)
- geleistete Sicherheit (Depot, Kaution)
- vgl. OR 257e
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