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Gewährleistung beim Immobilienkauf

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Gewährleistung nach werkvertraglichen Regeln

Rechtsgebiet:
Gewährleistung beim Immobilienkauf
Stichworte:
Gewährleistung
Autor:
Bürgi Nägeli Rechtsanwälte
Herausgeber:
Verlag:
LAWMEDIA AG

Mängelhaftung nach OR

Der Gesetzgeber unterscheidet in:

  • offene Mängel (Rüge nach Ablieferung und Prüfung des Werkes)34;
  • versteckte Mängel (Rüge sofort nach Entdeckung)35.

Dem Besteller stehen bei Mängeln des Objektes zu:

  • ein (Preis-)Minderungsanspruch;
  • alternativ und unter eingeschränkten Voraussetzungen36 ein Wandelungsanspruch;
  • alternativ zur Minderung ein Nachbesserungsanspruch für minder erhebliche Mängel.

Verjährung Werke:

  • beweglich: 1 Jahr seit Ablieferung;
  • unbeweglich: 5 Jahre seit Ablieferung;
  • mit arglistig verschwiegenen Mängeln: 10 Jahre seit Ablieferung.

SIA-Garantien

Dem Kaufs- oder gemischten Geschäft können auch die Normen des Schweizerischen Ingenieur- und Architekten- Vereins (SIA) zugrundegelegt werden.

Der Besteller hat bei der hier massgebenden SIA-Norm 11837 folgende Mängelrechte:

  • zunächst einzig das Nachbesserungs- recht und bei Säumnis;
  • Anspruch auf Minderung, Wandelung, Schadenersatz bzw.;
  • das Recht auf Ersatzvornahme, sofern  die Mängelbeseitigung dem Unternehmer im Verhältnis zum Interesse des Bestellers an der Verbesserung nicht unverhältnismässige Kosten verursacht.

Die  Wahlfreiheit des Bestellers ist damit stark eingeschränkt.

Verjährung:

  • offene Mängel: 2 Jahre seit Abnahme38;
  • versteckte Mängel: 5 Jahre seit Abnahme39;
  • arglistig verschwiegene Mängel: 10 Jahre nach Abnahme40. 

34 Vgl. OR 367 und 370 Abs. 1.

35 Vgl. OR 370 Abs. 3.

36 Bei Werken, die auf dem Grundstück des Bestellers errichtet worden sind und ihrer Natur nach nur mit unverhältnismässigen Nachteilen entfernt werden können, besteht die Möglichkeit der Wandelung nicht (OR 368 Abs. 3).

37 Art. 169 Abs. 1.

38  Art. 172.

39 Art. 180.

40 Art. 180 Abs. 2.

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