LAWINFO - Leerstand von Immobilien - Steuern

Mehrwertsteuer (MWST)

Grundsätzlich unterliegt die Vermietung von Immobilien nicht der MWST; Art 21 Ziff. 21 Mehrwertsteuergesetz (MWSTG)
- Problem: Vorsteuern, welche im Zusammenhang mit dem Vermietungsertrag entstehen, können nicht als Vorsteuerabzug geltend gemacht werden und belasten somit den Vermieter.
- Lösung: Der Vermietungsertrag kann freiwillig der MWST unterstellt werden (sog. Optierung), wenn der Mieter im Inland steuerpflichtig ist und im Mietobjekt mindestens teilweise eine steuerbare Tätigkeit ausübt; vgl. Art. 22 Abs. 1 + 2 lit. b MWSTG
Wurde eine Liegenschaft optiert und unterliegt somit der MWST (wodurch der Vermieter vorsteuerabzugsberechtigt ist) ergeben sich folgende Probleme bei einem Leerstand:
- Wird eine Liegenschaft mehr als 12 Monate nicht mehr für die Erzielung von steuerbaren Umsätzen verwendet, liegt gemäss Praxis der Eidgenössischen Steuerverwaltung (ESTV) eine Nutzungsänderung vor; der Vermieter hat Eigenverbrauch zu deklarieren, was erhebliche Steuerfolgen hat.
- Bei einem unfreiwilligen Leerstand welcher mehr als 12 Monate dauern, kann der Vermieter den Nachweis erbringen, dass dies auf die objektive Unmöglichkeit zurückzuführen ist, einen Mieter für die Liegenschaft zu finden:
  - Er muss regelmässige Bemühungen zur Wiedervermietung nachweisen können.
- Ebenfalls nicht zu einer Nutzungsänderung führen Umbauarbeiten, welche mehr als 12 Monate dauern.

» Liegenschaftsverwaltung / Vermietung und Verkauf von Immobilien