Allgemeines zur Kündigung
- die Kündigung der Erben des Mieters hat schriftlich zu erfolgen
- grundsätzlich müssen alle Erben gemeinsam das Mietverhältnis kündigen
- ein durch die Erben bestimmter Vertreter, kann alleine kündigen
- ein nach ZGB 602 Abs. 3 ernannter Erbenvertreter, kann alleine kündigen
- ein Willensvollstrecker kann alleine kündigen
- sind die Voraussetzungen für eine Geschäftsführung ohne Auftrag (OR 419 ff.) gegeben, kann ein Erbe alleine kündigen
- ein befristetes Mietverhältnis kann nur mittels ausserordentlicher Kündigung aufgelöst werden
- stirbt nur einer von mehreren Mitmietern, können dessen Erben das Mietverhältnis nicht alleine kündigen (umstritten)
- wollen sowohl der Mitmieter als auch die Erben des verstorbenen Mieters das Mietverhältnis auflösen, stehen ihnen folgende Möglichkeiten offen
- ordentliche Kündigung
- ausserordentliche Kündigung aus wichtigen Gründen nach OR 266g, sofern ihnen die Fortsetzung des Mietverhältnisses nicht mehr zumutbar ist
- Stellung eine zumutbaren, zahlungsfähigen Ersatzmieters
Ordentliche Kündigung
- Kündigung unter Einhaltung der vertraglichen resp. gesetzlichen Fristen
- Mindestfrist bei Wohnräumen: drei Monate
- Mindestfrist bei Geschäftsräumen: sechs Monate
- Einhaltung der vertraglichen Termine
- können frei vereinbart werden (z.B. per Ende von jedem Monat)
- wenn nichts vereinbart wurde: nach Ortsgebrauch (Bezirk Zürich: Ende März, Ende September)
» Ordentliche Mietvertragskündigung
Ausserordentliche Kündigung nach OR 266i
- stirbt der Mieter, können seine Erben mit der gesetzlichen Frist auf den nächsten gesetzlichen Termin kündigen
- gilt nur für natürliche Personen (Liquidation einer juristischen Person gilt nicht als Tod im Sinne von OR 266i)
- gesetzliche Frist
- bei möblierten Zimmern und Einstellplätzen: zwei Wochen
- bei Wohnräumen: drei Monate
- bei Geschäftsräumen: sechs Monate
- nächster gesetzlicher Termin
- grundsätzlich müssen die Erben auf den nächsten gesetzlichen Termin kündigen, ansonsten der Vermieter davon ausgehen kann, dass das Mietverhältnis durch die Erben weitergeführt wird; das Kündigungsrecht nach OR 266i ist dann verwirkt
- unter Umständen muss den Mietern eine angemessene (kurze) zusätzliche Überlegungsfrist eingeräumt werden
- die gesetzlichen Termine bestimmen sich nach dem Ortsgebrauch (ausser bei möblierten Zimmern und Einstellplätzen)
- Ortsgebrauch im Bezirk Zürich: Ende März, Ende September
- bei möblierten Zimmern und Einstellplätzen kann jeweils auf das Ende einer einmonatigen Mietdauer gekündigt werden
» Ausserordentliche Mietvertragskündigung
Ersatzmieter nach OR 264
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