Stirbt ein Mieter, wird das Mietverhältnis nicht automatisch aufgelöst:
Das Mietverhältnis geht auf die Erben infolge Universalsukzession über, sofern diese die Erbschaft nicht ausschlagen resp. die Ausschlagung nicht vermutet wird (bei Feststellung der Überschuldung durch die zuständige Behörde)
- Schlagen alle Erben die Erbschaft aus (resp. stellt die zuständige Behörde die Überschuldung fest und kein Erbe erklärt die Annahme der Erbschaft), fällt diese in die amtliche Liquidation. Die Erben haften in diesem Fall nicht für allfällige offene Mietzinse. Kündigungen des Vermieters haben sich an den zuständigen Erbschaftsliquidator resp. Konkursamt zu richten. Das Konkursamt kann das Mietverhältnis ebenfalls kündigen, wobei eine Mitteilung, dass es nach SchKG 211 Abs. 2 nicht in das Vertragsverhältnis eintrete, keine Kündigung darstellt (vgl. BGE 104 III 84)
Den Erben stehen folgende Möglichkeiten offen, um das Mietverhältnis zu beenden:
- Ordentliche Kündigung (d.h. unter Einhaltung der vertraglichen resp. gesetzlichen Fristen und Termine) resp. Ablauf eines befristeten Mietverhältnisses
- Ausserordentliche Kündigung nach OR 266i
- Stellung eines zumutbaren und zahlungsfähigen Ersatzmieters nach OR 264
Dem Vermieter stehen folgende Möglichkeiten offen, um das Mietverhältnis zu beenden:
- Ordentliche Kündigung (d.h. unter Einhaltung der vertraglichen resp. gesetzlichen Fristen und Termine) resp. Ablauf eines befristeten Mietverhältnisses
- Ausserordentliche Kündigung nach OR 257d, sofern die Mietzinse nicht mehr bezahlt werden
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