Allgemeines
Wie oben ausgeführt, geht bei der Verwertung des betreffenden Grundstückes und entsprechend lautenden Steigerungsbedingungen der bestehende Mietvertrag auf den Erwerber über. Dies hat zur Folge, dass der Kaufpreis unter Umständen geschmälert wird, da das Grundstück mit dem Mietverhältnis belastet ist. Dies führt zur Beeinträchtigung von allfälligen Grundpfandgläubigern.
Die Grundpfandgläubiger können unter bestimmten Voraussetzungen mittels Doppelaufruf den gesetzlichen Übergang des Mietverhältnisses auf den Erwerber verhindern.
Im Grundbuch vorgemerkter Mietvertrag
Wurde der Mietvertrag im Grundbuch zeitlich nach Errichtung eines Grundpfandrechtes vorgemerkt, gilt Folgendes:
- gemäss SchKG 142 Abs. 1 finden die Bestimmungen zum Doppelaufruf auch für im Grundbuch vorgemerkte persönliche Rechte Anwendung
- Prinzip des Doppelaufrufes
- das Grundstück wird zuerst mit dem vorgemerkten Mietvertrag aufgerufen; erfolgt ein Angebot, welches die der Vormerkung zeitlich vorgehenden Pfandrechte deckt, erfolgt der Zuschlag des Grundstückes mit dem vorgemerkten Mietvertrag
- erfolgt kein Angebot, welches die Pfandrechte abdeckt, so können die Pfandgläubiger einen zweiten Aufruf ohne das vorgemerkte Mietverhältnis verlangen. Offeriert bei diesem zweiten Aufruf ein Bieter mehr als beim ersten, so wird die Vormerkung gelöscht
- Folge des Doppelaufrufes
- die Vormerkung des Mietvertrages wird gelöscht
- der Mietvertrag geht dennoch auf den Erwerber über, dieser kann aber sein Kündigungsrecht nach OR 261 Abs. 2 ausüben (sofern ihm der Mietvertrag in den Steigerungsbedingungen nicht überbunden wurde)
Im Grundbuch nicht vorgemerkter Mietvertrag
Wurde der entsprechende Mietvertrag im Grundbuch nicht vorgemerkt, gilt Folgendes:
- gemäss Bundesgericht (vgl. BGE 124 III 37 ff.; 125 III 123 ff.; 126 III 290 ff.) liegt hier eine Gesetzeslücke vor
- SchKG 142 sei insofern analog anzuwenden, als bei erwiesener Schädigung des Grundpfandgläubigers infolge eines langfristigen Mietvertrages dieser zwar auf den Erwerber übergeht, aber dieser auf den nächsten gesetzlichen Kündigungstermin das Mietverhältnis auflösen kann, ohne dringenden Eigenbedarf nachweisen zu müssen; eine Erstreckung des Mietverhältnisses ist dennoch möglich
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