Verwendungszweck
- Zweck bestimmt die zulässige Nutzung.
- Bestimmt den vertragsgemässen Zustand des Mietobjektes (wichtig falls Mängel geltend gemacht werden).
Mietdauer
- Festlegung Mietbeginn
- Festlegung ob befristetes (inkl. Dauer) oder unbefristetes Mietverhältnis
- evtl. Festlegung Kündigungsfrist
- evtl. Einräumung eines einseitigen Kündigungsrecht zu Gunsten des Mieters
- evtl. Festlegung einer Option auf Verlängerung zu Gunsten des Mieters
- Achtung: Sog. unechte Optionen (d.h. wenn zukünftiger Mietzins nicht festgelegt resp. bestimmbar ist) sind nicht durchsetzbar.
Sicherheitsleistung (OR 257e)
- » Mietzinsdepot / Mietzinskaution
- Vertragliche Vereinbarung nötig
- Unbeschränkte Höhe
- In Form von Geld oder Wertpapieren:
- Muss bei einer Bank auf den Namen des Mieters hinterlegt werden.
- Bank gibt diese nur mit Zustimmung beider Parteien, aufgrund eines rechtskräftigen Zahlungsbefehls / Urteils oder wenn der Vermieter innert einem Jahr seit Beendigung des Mietverhältnisses keinen Anspruch gegen diesen erhebt.
- In Form einer Bankgarantie:
- Abstraktes Zahlungsversprechen einer Bank, für den Fall, dass bestimmte Voraussetzungen eintreten (z.B. Aufforderung des Vermieters, dass ein bestimmter Betrag aus dem Mietverhältnis geschuldet ist).
- Bank kann keine Einwendungen aus dem Grundgeschäft (z.B. dass Mietvertrag nicht gültig sei oder Mietzinse nicht geschuldet) erheben.
- Bank wird eine solche Garantie nur ausstellen, wenn sie vom Mieter genügend Sicherheiten hat.
- In Form einer Bürgschaft:
- Akzessorische Verpflichtung des Bürgen, ebenfalls für die Hauptschuld einzustehen.
- Achtung: diverse Gesetzesvorschriften sind zu beachten!
Vormerkung des Mietvertrages im Grundbuch (OR 261b)
- Voraussetzungen:
- Schriftliche Vereinbarung
- Dauer der Vormerkung
- bei befristeten Mietverträgen: entsprechend Befristung
- bei unbefristeten Mietverträgen mit Mindestdauer: bis Ablauf Mindestdauer
- bei unbefristeten Mietverträgen mit Mindestdauer und Option auf weitere Mindestdauer: bis Ablauf der letzten Mindestdauer
- unbefristete Mietverträge ohne Mindestdauer: nicht eintragungsfähig
- Folgen der Vormerkung:
- (miet)vertragliche Rechte werden zu Realobligationen
- Bei Verkauf der Liegenschaft muss der neue Eigentümer dem Mieter gestatten, die Mietsache entsprechend dem Mietvertrag zu gebrauchen.
- Der neue Eigentümer kann nicht nach OR 261 Abs. 2 lit. a (ausserordentlich) kündigen.
- Löschung erfolgt von Amtes wegen
Hausordnung kann in den Mietvertrag integriert werden
» Informationen zur Hausordnung
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