Mit der Mietzinskaution kann sich ein Vermieter finanziell gegen Mietzinsausfälle und Schäden am Mietobjekt absichern.
Dazu dürfen Vermieter für Wohnräume eine Mietzinskaution von maximal 3 Monatsmieten (brutto, d.h. inkl. Betriebs- und Nebenkosten) verlangen. Bei Geschäftsräumen ist keine gesetzliche Maximalhöhe vorgeschrieben.
Die Mietzinskaution führt häufig zu Streitigkeiten zwischen Mietern und Vermietern – beispielsweise dann, wenn ein Vermieter die Kaution beim Auszug des Mieters nicht rechtzeitig zurückzahlt. Ausserdem ist die Kaution des Mieters bei einem Konkurs des Vermieters nur dann sicher, wenn sie korrekt hinterlegt wurde – ansonsten fällt sie in die Konkursmasse des Vermieters.
Mieter sollten sich daher beim Abschluss eines Mietvertrages frühzeitig vergewissern, dass ihr Mietzinsdepot ordnungsgemäss hinterlegt ist. Denn: Der Mieter steht in der Pflicht, sich von der korrekter Hinterlegung der Kaution zu überzeugen!
Hinterlegung der Kaution auf ein Sperrkonto
Das Schweizer Mietrecht schreibt für die Hinterlegung der Kaution folgende Grundsätze fest:
- Die Kaution ist bei einer Bank auf einem Sperrkonto zu hinterlegen.
- Das hinterlegte Guthaben steht im Eigentum des Mieters, d.h. das Sperrkonto muss auf den Namen des Mieters laufen.
- Der Vermieter darf die Bank bestimmen, bei der die Kaution hinterlegt wird.
- Der Vermieter muss dem Mieter die Bank- und Kontoangaben bekanntgeben, bei der das Sperrkonto eingerichtet wurde.
Vermutet ein Mieter, dass die Kaution nicht korrekt auf ein Sperrkonto hinterlegt wurde, sollte er den Vermieter schriftlich dazu auffordern:
Musterschreiben: Aufforderung zur korrekten Hinterlegung der Kaution (PDF, 28 KB)
Ist eine schriftliche Ermahnung nicht erfolgreich, hat der Mieter folgende Möglichkeiten:
- Klageeinleitung bei der zuständigen Schlichtungsbehörde (am Ort der Mietsache) oder
- Verrechnung der nicht hinterlegten Sicherheit mit laufenden Mietzinsen und selbständige Hinterlegung der geforderten Sicherheit durch den Mieter
- zusätzlich evtl. Strafanzeige wegen Verletzung von StGB 138 (Veruntreuung)
Es macht daher Sinn, bei Abschluss eines Mietvertrages möglichst frühzeitig vom Vermieter die entsprechenden Kontoangaben zu verlangen, um die Kaution direkt auf das Sperrkonto überweisen zu können.
Freigabe des Guthabens nach Auszug des Mieters
Die Freigabe des Guthabens muss erfolgen, sobald die Kaution ihren Zweck erfüllt hat: Dies ist nach dem Auszug der Fall, wenn der Mieter dem Vermieter keine Mietzinse, Nebenkosten oder allfällige Mieterschäden mehr schuldet. Der Mieter sollte beim Auszug die Freigabe des Guthabens verlangen, wenn im Abgabeprotokoll keine Mängel vermerkt sind, für die er einzustehen hat. Die Auszahlung der Kaution durch den Vermieter sollte dann innert 30 Tagen möglich sein.
Weigert sich ein Vermieter, die Kaution nach Auszug herauszugeben, kann sich der Mieter an die zuständige Schlichtungsbehörde wenden. Eine andere Möglichkeit in einem solchen Fall ist es, die Kaution noch ein Jahr lang auf dem Sperrkonto liegen zu lassen: Der Vermieter muss seine Ansprüche aus dem Mietverhältnis innerhalb eines Jahres nach Auszug des Mieters auf dem Rechtsweg geltend machen. Tut er dies nicht, kann der Mieter nach Ablauf der Jahresfrist das Sperrkonto ohne Zustimmung des Vermieters auflösen.
