Airbnb – Teil 1: Bedeutung / Vertragsverhältnis / Problemfeld Untermiete

Bedeutung

Schon seit Jahren schiessen Internet basierte Handelsplattformen wie Pilze aus dem Boden, welche das Handeln digitalisieren. Ein bekannter und grosser Anbieter in der Bekleidungsbranche hierzulande ist Zalando. Bei diesen Handelsplattformen bestellt der Käufer auf der Webseite des Verkäufers Ware; zwischen Verkäufer und Käufer kommt ein Kauflieferungsvertrag zustande. Diese sich bereits stark etablierte Form des Handelns bedrängt den traditionellen Ladenhandel und ist eine (Teil-)Ursache für das weitverbreitete „Lädelisterben“.

Neben diesen digitalen Handelsplattformen kommen seit einigen Jahren auch Plattformen des gemeinsamen Teilens bzw. Nutzens von Ressourcen auf. „Sharing Economy“ ist der sich hierfür durchgesetzte Oberbegriff.

Im Bereich der Mobilität ist Uber die bekannteste Plattform. Uber wühlt im In- und Ausland die Taxibranche auf (vgl. hierzu Newsletter vom 16.01.2017: „Sharing Economy – Sind Uber-Fahrer in der Schweiz Angestellte oder Selbständigerwerbende?“).

Die bekannteste Plattform des „Sharing Economy“ im Bereich des Tourismus (sog. „Social Travel“) und Mietwohnungsmarktes ist Airbnb, eine Plattform, auf welcher Wohnraum-Anbieter und Gäste zusammengeführt werden. Die Buchung über Airbnb ist nicht mehr nur bei jungen, alleine oder zu zweit reisenden Personen, die aus Budgetgründen auf eine kostengünstige Unterkunft angewiesen sind, beliebt, sondern ist mittlerweile zu einem regelrechten Trend geworden, gerade auch bei Personen, die sich ohne weiteres ein Hotel der gehobenen Preisklasse leisten könnten. Vermehrt werden Unterkünfte über Airbnb auch für Familienferien gebucht. Es ist eine neue Art des Erlebnistourismus. Oftmals spielt der Kontakt zu den bzw. zum Einheimischen eine massgebliche Rolle und diese Unterkunftsform wird dem anonymen Hotelzimmer vorgezogen. Neben dem ökonomischen und sozialen Aspekt tritt ein ökologischer hinzu; Geschäfts- oder Wohnraum kann während eigener ferien- oder geschäftsbedingter Abwesenheit kurzfristig an Dritte vermietet werden, womit die Ressourcen besser genutzt werden.

Nebst dem, dass sich die Hotellerie mit einer weiteren Konkurrenz konfrontiert sieht, nachdem bereits die Hotelzimmer-Buchungsplattformen (wie z.B. Booking.com) zu teilweise beträchtlichen Hotelpreis-Einbrüchen führten, werden als Problemfelder vor allem die Verstärkung der Wohnungsknappheit und die damit verbundene Verteuerung der Mieten genannt. Auch wird darüber diskutiert, ob bei dieser Form der privaten Unterkunftsvermietung eine Kurtaxe bzw. Tourismusabgabe eingezogen werden darf (siehe zu den öffentlichen Abgaben Teil 3).

Vertragsverhältnis

Die Online-Buchungsplattform stellt den Kontakt zwischen den Unterkunft-Anbietern und den Gästen her und ist für die Abwicklung der Buchung verantwortlich. Airbnb berechnet dem Gast einen prozentualen Zuschlag zu dem vom Unterkunft-Anbieter festgesetzten Preis. Dieser Zuschlag behält Airbnb bei der Auszahlung für sich zurück. Je nach konkretem Angebot kommt zwischen dem Unterkunft-Anbieter und dem Gast ein reiner oder atypischer Mietvertrag oder ein sog. Beherbergungs- oder Gastaufnahmevertrag zustande; in allen Fällen kommt aber Mietrecht zur Anwendung (vgl. Spirig, Grundsätze der Untermiete und Airbnb, in: Mp 2015, S. 1 ff; Urteil des Bezirksgerichtes Zürich vom 09.02.2017, Geschäfts-Nr. MG160009-L, Erw. 2.1.1.).

Als kurzer Exkurs ist zu erwähnen, dass bei Anbieten von Unterbringung über Airbnb kombiniert mit anderen touristischen Dienstleistungen oder aber Beförderungsleistungen, zudem in aller Regel das Pauschalreisegesetz zur Anwendung gelangt, mit speziellen Konsumentenschutzbestimmungen (vgl. hierzu im Detail: Pauschalreiserecht).

Problemfeld Untermiete

Ist der Anbieter nicht selbst Eigentümer der Unterkunft, sondern Mieter, so sind die Bestimmungen über die Untermiete zu beachten. Die Untermiete bedarf der Zustimmung des Vermieters, wobei diese auch stillschweigend erfolgen kann.

Der Vermieter kann die Zustimmung nur verweigern, wenn ihm der Hauptmieter die Bedingungen der Untermiete nicht bekannt gibt, oder die Bedingungen der Untermiete im Vergleich zu denjenigen des Hauptmietvertrages missbräuchlich sind oder dem Vermieter aus der Untermiete wesentliche Nachteile entstehen. Der Hauptmieter haftet dem Vermieter sodann dafür, dass der Untermieter die Sache nicht anders gebraucht, als es ihm selbst gestattet ist. Jede Änderung des Wechsels des Untermieters bedeutet ein neues Untermietverhältnis und bedarf damit einer neuen Zustimmung des Vermieters (vgl. Urteil des Bezirksgerichtes Zürich vom 09.02.2017, a.a.O., Erw. 2.2.1.).

Gestützt auf diese bestehende und klare Rechtslage hat das Mietgericht Zürich in einem konkreten Fall die Klage eines Vermieters gutgeheissen und einem (Haupt-)Mieter die Untervermietung der Wohnung über Airbnb für die Zukunft verboten, weil dieser dem Vermieter die Bedingungen der Untermiete nicht bzw. nicht korrekt bekanntgab. Als weiterer, selbständiger Grund für das Verbot, erkannte das Mietgericht, dass im konkreten Fall ein missbräuchlicher Mietzins aus der Untermiete erwirtschaftet wurde. Der Hauptmieter wurde darüber hinaus dazu verpflichtet, dem Vermieter den missbräuchlichen Untervermietungsgewinn, welcher durch die Vermietung der Unterkunft über Airbnb erwirtschaftet wurde, herauszugeben (vgl. Urteil des Bezirksgerichtes Zürich vom 09.02.2017, a.a.O., Erw. 2.3 ff.).

Zulässiger Aufschlag bei Untermiete

Erlaubt ist bei der Untervermietung ein gewisser Aufschlag zum Mietzins aus der Hauptmiete. Ein Aufschlag von 3 – 4 Prozent, auch ohne Mehrleistung, wird als grundsätzlich zulässig erachtet. Grund dafür ist, dass der Hauptmieter mit dem Untermietverhältnis ein gewisses Risiko eingeht, weil er dem Hauptvermieter für den Mietzins und für allfällige durch den Untermieter versursachte Schäden voll haftet.

Ist die Wohnung möbliert, ist gemäss einer Faustregel ein Aufschlag von 20 Prozent für den Gebrauch der Wohnungseinrichtung, d.h. Möbel und Hausrat, etc. zulässig; massgebend ist letztlich jedoch stets der Einzelfall.