LAWNEWS - Mietvertragskündigung zur Ertragsoptimierung

OR 271 Abs. 1; OR 271a; VMWG 11 Abs. 1

Erfolgte eine Vermieter-Kündigung zur Ertragsoptimierung, hat im Anfechtungsverfahren die Vermieterin zu beweisen, dass sie von einem neuen Mieter einen höheren Mietzins unter folgenden Bedingungen hätte erhalten können:

Anwendung der absoluten Berechnungsmethode;
Keine Missbräuchlichkeit des höheren Mietzinses.

Die Behauptung der Vermieterin, der Mietzins liege offenkundig unter dem Marktpreis, genügte nicht.

BGer 4A_69/2021 vom 21.09.2021

Weiterführende Informationen

A. Anfechtbarkeit der Kündigung

I. Im Allgemeinen

Art. 271 OR

¹ Die Kündigung ist anfechtbar, wenn sie gegen den Grundsatz von Treu und Glauben verstösst.

² Die Kündigung muss auf Verlangen begründet werden.

II. Kündigung durch den Vermieter

Art. 271a

¹ Die Kündigung durch den Vermieter ist insbesondere anfechtbar, wenn sie ausgesprochen wird:

a.     weil der Mieter nach Treu und Glauben Ansprüche aus dem Mietverhältnis geltend macht;
b.     weil der Vermieter eine einseitige Vertragsänderung zu Lasten des Mieters oder eine Mietzinsanpassung durchsetzen will;
c.     allein um den Mieter zum Erwerb der gemieteten Wohnung zu veranlassen;
d.     während eines mit dem Mietverhältnis zusammenhängenden Schlichtungs- oder Gerichtsverfahrens, ausser wenn der Mieter das Verfahren missbräuchlich eingeleitet hat;
e.     vor Ablauf von drei Jahren nach Abschluss eines mit dem Mietverhältnis zusammenhängenden Schlichtungs- oder Gerichtsverfahrens, in dem der Vermieter:
1.     zu einem erheblichen Teil unterlegen ist;
2.     seine Forderung oder Klage zurückgezogen oder erheblich eingeschränkt hat;
3.     auf die Anrufung des Richters verzichtet hat;
4.     mit dem Mieter einen Vergleich geschlossen oder sich sonstwie geeinigt hat;
f.      wegen Änderungen in der familiären Situation des Mieters, aus denen dem Vermieter keine wesentlichen Nachteile entstehen.

² Absatz 1 Buchstabe e ist auch anwendbar, wenn der Mieter durch Schriftstücke nachweisen kann, dass er sich mit dem Vermieter ausserhalb eines Schlichtungs- oder Gerichtsverfahrens über eine Forderung aus dem Mietverhältnis geeinigt hat.

³ Absatz 1 Buchstaben d und e sind nicht anwendbar bei Kündigungen:

a. wegen dringenden Eigenbedarfs des Vermieters für sich, nahe Verwandte oder Verschwägerte;

b. wegen Zahlungsrückstand des Mieters (Art. 257d);

c. wegen schwerer Verletzung der Pflicht des Mieters zu Sorgfalt und Rücksichtnahme (Art. 257f Abs. 3 und 4);

d. infolge Veräusserung der Sache (Art. 261)

e. aus wichtigen Gründen (Art. 266g);

f. wegen Konkurs des Mieters (Art. 266h).

Art. 11 VMWG Orts- und quartierübliche Mietzinse

(Art. 269a Bst. a OR)

¹ Massgeblich für die Ermittlung der orts- und quartierüblichen Mietzinse im Sinne von Artikel 269a Buchstabe a OR sind die Mietzinse für Wohn- und Geschäftsräume, die nach Lage, Grösse, Ausstattung, Zustand und Bauperiode mit der Mietsache vergleichbar sind.

² Bei Geschäftsräumen kann der Vergleich im Sinne von Artikel 269a Buchstabe a OR mit den quartierüblichen Quadratmeterpreisen gleichartiger Objekte erfolgen.

³ Ausser Betracht fallen Mietzinse, die auf einer Marktbeherrschung durch einen Vermieter oder eine Vermietergruppe beruhen.

⁴ Amtliche Statistiken sind zu berücksichtigen.

Quelle

LawMedia Redaktionsteam