Zürich – Neue Steuerwerte für Liegenschaften ab 2026: Höhere Belastungen und Härtefallregelung in Aussicht

Der Regierungsrat des Kantons Zürich hat auf zwei Gerichtsentscheide reagiert und die Weisung zur Bewertung von Liegenschaften sowie zur Festlegung der Eigenmietwerte überarbeitet.

Die Neuerungen, die am 01.01.2026 in Kraft treten, führen zu erheblichen Anpassungen der Steuerwerte.

Hintergrund der Anpassungen

Zwei Gerichtsentscheide des Steuerrekurs- und Verwaltungsgerichts hatten festgestellt, dass die bisherigen Vermögenssteuerwerte für Liegenschaften bundesrechtswidrig seien, da sie die «allowed» Werte erheblich unterschreiten.

Experten von Wüest Partner AG bestätigten in einem Gutachten Folgendes:

• Verkehrswerte von Einfamilienhäusern und Eigentumswohnungen 
  • haben sich seit der letzten Bewertung 2009 um durchschnittlich 50% erhöht,
  • Erhöhung zum grössten Teil aufgrund von stark gestiegenen Landwerten.
• Marktmieten
  • Die Marktmieten stiegen um rund 15%.

Auf Basis dieser Grundlage sah sich der Regierungsrat des Kantons Zürich gezwungen, die Weisung über die Neubewertung der Liegenschaften und Eigenmietwerte zu aktualisieren, unabhängig von der politischen Diskussion über die mögliche Abschaffung des Eigenmietwertes auf Bundesebene.

Wesentliche Änderungen

• Anstieg der Steuerwerte:
  • Vermögenssteuerwerte für Liegenschaften:
    • +48% im Durchschnitt
  • Eigenmietwerte:
    • +11% für Einfamilienhäuser,
    • +10% für Stockwerkeigentum
• Verfeinerte Lageklassen:
  • Stadt Zürich:
    • 9 statt 7 Lageklassen
  • Stadt Winterthur:
    • 7 statt 5 Lageklassen
• Anpassung bei Neubaubewertungen:
  • Reduktion um bis zu 40% (bisher 30%) zur Berücksichtigung der Altersentwertung älterer Gebäude.
• Regionale Ableitungssätze:
  • Einfamilienhäuser:
    • 1,7–3,5 % (bisher einheitlich 3,5%)
  • Stockwerkeigentum:
    • 2,1–4,2% (bisher 4,25%)
• Neue Kapitalisierungssätze:
  • Kapitalisierungssätze für Mehrfamilien- und Geschäftshäuser nun regional differenziert (4,8–6,5%).

Einführung einer Härtefallregelung

Die geplante Anpassung der Steuerwerte dürfte mehr Haushalte in eine finanzielle Belastungssituation bringen. Der Regierungsrat des Kantons Zürich plant deshalb eine Härtefallregelung, die bei einer übermässigen steuerlichen Belastung durch den Eigenmietwert greifen soll. Dazu sollen folgende Kriterien berücksichtigt werden:

• Verhältnis von Eigenmietwert zu verfügbarem Einkommen und Vermögen des Haushalts
• Gesetzliche Verankerung der Härtefallregelung im kantonalen Steuergesetz
• Übergangslösung bis zur Einführung einer möglichen Bundesregelung

Die gesetzliche Basis wurde notwendig, nachdem das Verwaltungsgericht die vorherige Härtefallregel mangels rechtlicher Grundlage aufgehoben hatte. Der Regierungsrat des Kantons Zürich hat hierzu bereits einen Antrag an den Kantonsrat gestellt.

Finanzielle Auswirkungen

Die neuen Bewertungen führen zu geschätzten Mehreinnahmen:

• Für den Kanton:
  • CHF 45 Mio. bei der Einkommenssteuer,
  • CHF 40 Mio. Franken bei der Vermögenssteuer
• Für die Gemeinden:
  • Zusätzliche Einnahmen in ähnlicher Grössenordnung

Ausblick

Die Steuerpflichtigen werden die neuen Steuerwerte erstmals in der Steuererklärung 2026 berücksichtigen müssen. Diskussionen über die Abschaffung des Eigenmietwerts auf Bundesebene gehen jedoch weiter. Bis zu einer Lösung bleibt die kantonale Härtefallregel ein entscheidender Schritt, um soziale Härten abzufedern.

Quelle

LawMedia Redaktionsteam