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Sachverhalt

«A.________ und B.________ sind gemeinsam Eigentümer (zu je hälftigem Miteigentum) der Stockwerkeinheit Nr. yy im ersten Obergeschoss an der D.________strasse ww in U.________ (SG), die zur Überbauung C.________ (Grundstück Grundbuch V.________ Nr. xxx) gehört. Die Stockwerkeinheit Nr. zz liegt direkt über der Stockwerkeinheit Nr. yy und steht im Eigentum von E.________ und F.________.

A.________ und B.________ vertreten die Ansicht, die Bodenbeläge in der Stockwerkeinheit Nr. zz seien in Verletzung von Art. 7 Abs. 2 Bst. a des Reglements der Stockwerkeigentümergemeinschaft ersetzt worden. Nach dieser Bestimmung ist es den Stockwerkeigentümern untersagt, die Böden ihrer Räume übermässig zu belasten und die Beschaffenheit der Bodenbeläge samt Unterbau so zu verändern, dass daraus eine Verschlechterung der Schallverhältnisse zulasten anderer Stockwerkeinheiten resultiert.

Anlässlich der ordentlichen Stockwerkeigentümerversammlung vom 14. September 2021 beantragten A.________ und B.________ unter anderem, die Verwaltung sei zu beauftragen und zu bevollmächtigen, von E.________ und F.________ als den Eigentümern der Stockwerkeinheit Nr. zz den Rückbau der in den vier Schlafzimmern eingebauten Bodenbeläge innert zwei Monaten zu verlangen und erforderlichenfalls gerichtlich durchzusetzen (…). Einen identischen Antrag stellten sie bezüglich der im Bereich Wohnen/Essen/Diele eingebauten Bodenbeläge (…). Die Stockwerkeigentümergemeinschaft C.________ (im Folgenden: Stockwerkeigentümergemeinschaft) lehnte diese Anträge mit elf Stimmen gegen eine Stimme ab.»

Prozess-History

Schlichtungsverfahren
- Das Schlichtungsverfahren blieb erfolglos.
Klage bei Einzelrichterin
- A.________ und B.________ fochten den Beschluss der Stockwerkeigentümergemeinschaft nach erfolglosem Schlichtungsversuch beim Kreisgericht St. Gallen an und stellten in ihrer Klage vom 31. März 2022 – soweit für das bundesgerichtliche Verfahren relevant – dieselben Begehren wie anlässlich der Stockwerkeigentümerversammlung vom 14. September 2021.
- Die Einzelrichterin des Kreisgerichts wies die Klage insoweit ab.
Berufung ans Kantonsgericht St. Gallen
- Die gegen die Klageabweisung erhobene Berufung wies das Kantonsgericht St. Gallen mit Entscheid vom 21. November 2023 (eröffnet am 23. November 2023) ab.
Beschwerde (beider Parteien) ans Bundesgericht
- A.________ und B.________ (Beschwerdeführer) gelangen mit Beschwerde in Zivilsachen vom 8. Januar 2024 ans Bundesgericht.

Erwägungen des Bundesgerichts

Das Bundesgericht hatte sich in der zur amtlichen Publikation vorgesehenen Streitsache BGer 5A_17/2024 mit der Frage auseinanderzusetzen,

ob die Stockwerkeigentümergemeinschaft (StWEG) verpflichtet ist,
- die Einhaltung des Stockwerkeigentümerreglements durchzusetzen,
  - falls ein Stockwerkeigentümer
    - gestützt darauf den Rückbau von Bodenbelägen in einer Stockwerkeigentumseinheit eines anderen Stockwerkeigentümers verlangt.

Vorliegend wirkte sich der beanstandete Einbau der neuen Bodenbeläge ausschliesslich aus im Verhältnis:

zwischen der betreffenden Stockwerkeinheit und der Stockwerkeinheit der Beschwerdeführer.

Gemeinschaftliche Interessen sind aber, so das Bundesgericht, nicht betroffen:

Betroffenheit
- Als unmittelbar betroffene Eigentümer haben die Beschwerdeführer die Möglichkeit, gegen störende Immissionen nach ZGB 679 i.V.m. ZGB 684 vorzugehen.
Übermässige Einwirkung?
- Im Rahmen einer Immissionsklage ist die fragliche StWE-Reglementsbestimmung insofern von Bedeutung,
  - als sich nach ihr beurteilt,
    - ob eine übermässige Einwirkung vorliegt.
Beweisrisiko?
- Ob das Beweisrisiko im Rahmen einer Klage aufgrund von ZGB 679 i.V.m. ZGB 684 – wie die Beschwerdeführer vorbringen – sehr hoch ist, liess das Bundesgericht offen.
Rechtsweg-Möglichkeit
- Es steht gemäss Bundesgericht den Beschwerdeführern jedenfalls ein zumutbarer Rechtsweg zur Verfügung, um gegen durch den Einbau der neuen Bodenbeläge verursachte Störungen ihres Eigentums vorzugehen.

Dass keine gemeinschaftlichen Interessen betroffen sind,

ist ein sachlicher Grund für den Beschluss der Stockwerkeigentümergemeinschaft,
- auf die beantragten Vorkehren zu verzichten.

Unter diesen Umständen verletzt der Verzicht auf die zur Durchsetzung der fraglichen StWE-Reglementsbestimmung beantragten Vorkehren

weder das Gesetz,
noch die Gemeinschaftsordnung.

Insbesondere erscheint er

weder als rechtsmissbräuchlich,
noch wird eine Ungleichbehandlung der Stockwerkeigentümer geltend gemacht.

Es ist daher auch nicht zu beanstanden, dass die Vorinstanz offengelassen hat,

ob die Beschwerdegegnerin überhaupt
- ein schutzwürdiges Interesse im Sinne von ZPO 59 Abs. 2 lit. a
  - an der gerichtlichen Durchsetzung des StWE-Reglements gehabt hätte.

Soweit die Beschwerdeführer in diesem Zusammenhang eine widersprüchliche und damit willkürliche Argumentation der Vorinstanz beanstanden,

ist darauf mangels Entscheid-Relevanz nicht einzugehen.

Der Entscheid der Vorinstanz erwies sich demnach für das Bundesgericht als bundesrechtskonform.

Bundesgerichtsentscheid

Die Beschwerde wird abgewiesen.
Die Gerichtskosten von Fr. 3’000.– werden den Beschwerdeführern auferlegt.
Dieses Urteil wird den Parteien und dem Kantonsgericht St. Gallen, I. Zivilkammer, mitgeteilt.

BGer 5A_17/2024 vom 03.02.2025

Art. 712a ZGB

¹ Stockwerkeigentum ist der Miteigentumsanteil an einem Grundstück, der dem Miteigentümer das Sonderrecht gibt, bestimmte Teile eines Gebäudes ausschliesslich zu benutzen und innen auszubauen.

² Der Stockwerkeigentümer ist in der Verwaltung, Benutzung und baulichen Ausgestaltung seiner eigenen Räume frei, darf jedoch keinem anderen Stockwerkeigentümer die Ausübung des gleichen Rechtes erschweren und die gemeinschaftlichen Bauteile, Anlagen und Einrichtungen in keiner Weise beschädigen oder in ihrer Funktion und äusseren Erscheinung beeinträchtigen.

³ Er ist verpflichtet, seine Räume so zu unterhalten, wie es zur Erhaltung des Gebäudes in einwandfreiem Zustand und gutem Aussehen erforderlich ist.

Art. 712b ZGB

¹ Gegenstand des Sonderrechts können einzelne Stockwerke oder Teile von Stockwerken sein, die als Wohnungen oder als Einheiten von Räumen zu geschäftlichen oder anderen Zwecken mit eigenem Zugang in sich abgeschlossen sein müssen, aber getrennte Nebenräume umfassen können.

² Dem Stockwerkeigentümer können nicht zu Sonderrecht zugeschieden werden:

der Boden der Liegenschaft und das Baurecht, kraft dessen gegebenenfalls das Gebäude erstellt wird;
die Bauteile, die für den Bestand, die konstruktive Gliederung und Festigkeit des Gebäudes oder der Räume anderer Stockwerkeigentümer von Bedeutung sind oder die äussere Gestalt und das Aussehen des Gebäudes bestimmen;
die Anlagen und Einrichtungen, die auch den andern Stockwerkeigentümern für die Benutzung ihrer Räume dienen.

³ Andere Bestandteile des Gebäudes können im Begründungsakt und in gleicher Form auch durch nachherige Vereinbarung der Stockwerkeigentümer als gemeinschaftlich erklärt werden; ist dies nicht geschehen, so gilt die Vermutung, dass sie zu Sonderrecht ausgeschieden sind.

Art. 712s ZGB

¹ Der Verwalter vollzieht alle Handlungen der gemeinschaftlichen Verwaltung gemäss den Vorschriften des Gesetzes und des Reglementes sowie gemäss den Beschlüssen der Versammlung der Stockwerkeigentümer und trifft von sich aus alle dringlichen Massnahmen zur Abwehr oder Beseitigung von Schädigungen.

² Er verteilt die gemeinschaftlichen Kosten und Lasten auf die einzelnen Stockwerkeigentümer, stellt ihnen Rechnung, zieht ihre Beiträge ein und besorgt die Verwaltung und bestimmungsgemässe Verwendung der vorhandenen Geldmittel.

³ Er wacht darüber, dass in der Ausübung der Sonderrechte und in der Benutzung der gemeinschaftlichen Teile des Grundstückes und Gebäudes sowie der gemeinschaftlichen Einrichtungen die Vorschriften des Gesetzes, des Reglementes und der Hausordnung befolgt werden.

Art. 647 ZGB

¹ Die Miteigentümer können eine von den gesetzlichen Bestimmungen abweichende Nutzungs- und Verwaltungsordnung vereinbaren und darin vorsehen, dass diese mit Zustimmung der Mehrheit aller Miteigentümer geändert werden kann.

^1bis Eine Änderung von Bestimmungen der Nutzungs- und Verwaltungsordnung über die Zuteilung ausschliesslicher Nutzungsrechte bedarf zudem der Zustimmung der direkt betroffenen Miteigentümer.

² Nicht aufheben oder beschränken können sie die jedem Miteigentümer zustehenden Befugnisse:

zu verlangen, dass die für die Erhaltung des Wertes und der Gebrauchsfähigkeit der Sache notwendigen Verwaltungshandlungen durchgeführt und nötigenfalls vom Gericht angeordnet werden;
von sich aus auf Kosten aller Miteigentümer die Massnahmen zu ergreifen, die sofort getroffen werden müssen, um die Sache vor drohendem oder wachsendem Schaden zu bewahren.

Weiterführende Informationen

Stockwerkeigentum / Sonderrecht

Sonderrecht des Stockwerkeigentümers

Stockwerkeigentum / Ausschliessliches Benützungsrecht

Ausschliessliches Benützungsrecht des Stockwerkeigentümers

Quelle

LawMedia Redaktionsteam

StWE-Beschluss: Bauliche Massnahme an Gebäudeteil im Sonderrecht

ZGB 712a Abs. 1, ZGB 712b Abs. 1, ZGB 712s Abs. 1 + ZGB 647