Grundstückgewinnsteuer: Anwalts- und Gutachterkosten aus Baupfandabwehr als Anlagekosten

Sachverhalt

Die Steuerpflichtige kaufte 2011 zwei Grundstücke in unbebautem Zustand und liess darauf zur Eigennutzung ein Wohn- und Geschäftshaus erstellen.

Aufgrund eines Umzugs in einen anderen Kanton verkaufte sie die Liegenschaft am … 2018 zum Preis von CHF 3’550’000.-. In der Steuererklärung für die Grundstückgewinnsteuer vom 15.03.2019 deklarierte sie einen Grundstückgewinn von CHF 46’077.25. Dieser ergab sich aus der Differenz zwischen Erlös und Anlagekosten. In der Auflistung der Letzteren waren neben den schwergewichtigen Land- und Gebäudekosten auch «Rechts- und Gutachterkosten» in der Höhe von CHF 174’870.35 aufgeführt.

Zum Hintergrund der Letzteren bzw. zu deren Zusammenhang mit «Bauhandwerkerpfandrechtsklagen» äusserte sich die Steuerpflichtige in einem Begleitschreiben. Die Rechts- und Gutachterkosten waren durch den Rechtsstreit mit dem Generalunternehmer entstanden.

Prozess-History

• Veranlagungsverfügung des Gemeinderats der zuständigen Gemeinde
  • Nichtberücksichtigung der Rechts- und Gutachterkosten bei den Anlagekosten
  • Zur Begründung wurde in einem Satz angeführt, dass Prozessentschädigungen und Gerichtskosten im Zusammenhang mit Prozessen gegen Werkunternehmer nicht anrechenbar seien; dies unter Klammererwähnung einer Kommentarstelle (Richner/Frei/Kaufmann/Meuter, Kommentar zum Zürcher Steuergesetz, 3. A. 2013, § 221 N 179).
• Abweisung der Einsprache durch den Gemeinderat der Steuergemeinde
• Anrufung des Steuerrekursgerichts des Kantons Zürich (StRG ZH) durch die Steuerpflichtige

Erwägungen des StRG ZH

In ihren umfangreichen Erwägungen zu Baustreitigkeiten und zu Bauhandwerkerpfandrechten prüfte die Rekursinstanz auch das Verhältnis der Anlagekosten mit und ohne die Kosten der Baustreitigkeit bzw. der Baupfandabwehr.

Die Rekursinstanz kam zum Schluss, dass der Steuerpflichtigen unter dem Strich die Erstellung des Wohn- und Geschäftshauses mit Rechtsstreit damit ziemlich genau gleich teuer zu stehen kam, wie dies ohne Rechtsstreit der Fall gewesen wäre. Wieso unter diesen Umständen die Anwalts- und Gerichtskosten aus den Erstellungskosten zu eliminieren wären, war für die Rekursinstanz nicht nachvollziehbar.

Zusammenfassend ergab sich, dass der Gemeinderat B die Anwalts- und Gerichtskosten, welcher der Steuerpflichtigen im Zusammenhang mit der Erstellung des Wohn- und Geschäftshauses auf den seinerzeit unbebauten Grundstücken Kat.-Nrn. … und … angefallen sind, bei der Ermittlung des steuerbaren Gewinns auf dem Verkauf dieser Grundstücke zu Unrecht nicht als Anlagekosten anerkannt hat.

In quantitativer Hinsicht seien die Kosten unbestritten und ausgewiesen.

Somit war der von der Veranlagungsbehörde ermittelte steuerpflichtige Grundstückgewinn um CHF 170’608.- zu reduzieren bzw. neu auf gerundet CHF 50’300.- festzusetzen. Dies führt zu einer Herabsetzung der veranlagten Grundstückgewinnsteuer von CHF 69’206.40 auf CHF 10’684.45.

Entscheid

Der Rekurs gegen den Einspracheentscheid des Gemeinderats B vom 11.12.2019 wurde gutgeheissen. Die der Rekurrentin auferlegte Grundstückgewinnsteuer von CHF 69’206.40 wird auf CHF 10’684.45 herabgesetzt.