Wertvermehrende Aufwendungen

Grundsatz

Zu den Anlagekosten zählen nebst des Erwerbspreises auch die

• vorgenommenen wertvermehrenden Aufwendungen.

Definition Wertvermehrende Aufwendungen

Unter dem Begriff „Wertvermehrende Aufwendungen“ werden die Auslagen verstanden, die eine dauernde Wertvermehrung des veräusserten Grundstückes herbeiführten,

Wirkung

„Wertvermehrende Aufwendungen“ haben dauernd erhöhten müssen:

• Gebrauchswert des Verkaufsgrundstücks
• Substanzwert des Verkaufsgrundstücks.

Anwendungsbeispiele

Als „Wertvermehrende Aufwendungen“ gelten:

• Kosten für Erschliessungsanlagen
• Bodenverbesserungen
• Uferschutzbauten
• Neubauten
• Anbauten
• Umbauten
• Aufstockungen
• usw.

Abgrenzungen

Von den anrechenbaren wertvermehrenden Aufwendungen sind abzugrenzen

• die Wert erhaltenden Aufwendungen

Zu den werterhaltenden Massnahmen werden Unterhaltsarbeiten bzw. Unterhaltskosten gezählt:

• Reparaturen
• Revisionen
• Ersatz ausgedienter Anlagen.

„Werterhaltende Auslagen“

• können grundsätzlich nicht als Anlagekosten geltend gemacht werden;
• dürfen nicht vom Gewinn in Abzug gebracht werden.

Wertvermehrende Aufwendungen dem Grundsatze nach

In allen Kantonen werden auch folgende Kosten als wertvermehrende Aufwendungen betrachtet und sind somit anrechenbar:

• Erschliessungsanlagen
  • öffentliche bzw. freiwillige Beiträge an
    • eine öffentlich- oder privatrechtliche Körperschaft für die Erstellung oder Korrektion von Strassen, Trottoirs, Grenzverläufen, Gewässerverbauungen, Kanalisationen
    •  
• Wertvermehrende Arbeiten
  • Wertvermehrende Arbeiten an Immobilien, die der Steuerpflichtige in eigener Arbeit geleistet hat
    • Achtung:
      • In einigen Kantonen können wertvermehrende Aufwendungen aus eigener Arbeit nur dann zur Anrechnung gebracht werden, wenn sie als Einkommen versteuert wurden.

Weitere wertvermehrende Aufwendungen

In einigen Kantonen sind weitere, zusätzliche anrechenbare wertvermehrende Aufwendungen vorgesehen, namentlich:

• Aufwendungen für die bauliche Erschliessung des Grundstückes:
  • Nach Gesetz
    • AG
    • AI
    • AR
    • BL
    • FR
    • GR
    • JU
    • LU
    • NE
    • OW
    • SO
    • TG
    • TI
    • UR
    • VD
    • ZG
  • Nach der Steuerpraxis:
    • BE
    • BS
    • NW
    • SZ
    • VS
    • ZH
• Planungskosten, wie Bebauungspläne, Bauermittlungen und Vorprojekte, die einer Behörde zur Vorprüfung oder Bewilligung eingereicht werden:
  • Nach Gesetz
    • AG
    • FR
    • LU
    • ZG
    • ZH
  • Nach der Steuerpraxis:
    • BS
    • NW
    • SZ
    • UR
  • Einschränkend, d.h. nur, wenn das Projekt realisiert wird oder, wenn die Ausführung gesichert ist:
    • Nach Gesetz:
      • BL
      • OW
      • SO
      • TG
      • VS
  • Nach Steuerpraxis:
    • AR
    • BE
    • TI
  • Einschränkend, d.h. nur, wenn ein nicht ausgeführtes Projekt eigens für das Grundstück konzipiert wurde und nicht anderswo realisierbar ist:
    • JU
    • VD
• Werterhaltende Aufwendungen und Instandstellungskosten,
  • werden unter nachgenannten kumulativen Voraussetzungen grundsätzlich den Anlagekosten zugerechnet:
    • Anfall während der anfänglichen Besitzesjahre
    • Kein Abzug vom damaligen Einkommen (aufgrund der „Dumont“-Praxis bzw. ergänzenden Gesetzgebung),
  • in folgenden Kantonen:
    • FR
    • GL
    • LU
    • NE
    • NW
    • SH (vor 1997 und nur Instandstellungskosten)
    • SO (soweit diese Aufwendungen und Kosten vor 2010 aufgewendet wurden, d.h. vor Abschaffung der „Dumont“-Praxis)
    • SZ
    • TI
    • ZH
  • Nur für gewisse Instandstellungskosten, die nicht schon bei der Einkommenssteuer mindestens teilweise als Unterhaltskosten geltend gemacht werden konnten:
    • AG
    • AR
    • BE
• Kosten, welche mit dem Erwerb und der Veräusserung des Grundstücks verbunden sind:
  • AG
  • BE
  • GR
  • OW
  • UR
  • ZG
• Eigenleistungen, soweit sie als Einkommen oder Ertrag in der Schweiz versteuert worden sind oder werden:
  • GL
  • GR
  • SZ
  • UR
• Bezahlte Mehrwertabgabe auf dem Planungsmehrwert gemäss Bundesgesetz über die Raumplanung vom 22.06.1979 (RPG), zB infolge Umzonung, Aufzonung o.ä.):
  • GE
  • GR
  • TG
  • VD
  • ZG

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