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Mietrecht

Erbgangserwerb der Liegenschaft: Anfangsmietzins-Anfechtung?

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OR 270

In der vorliegenden Mietstreitigkeit soll die vermieterseitige Handänderung „Erbgang/Erbteilung“ beleuchtet werden.

Zusammenfassend ist folgendes festzustellen:

  • Der Erwerb einer Liegenschaft kraft erbrechtlicher Universalsukzession (Erbgang) bildet anders als ein Erwerb unter Lebenden keinen Anlass für eine Änderung der Berechnungsgrundlagen des Mietzinses:
    • Die Erben übernehmen die Stellung des Erblassers mit allen damit verbundenen Rechten und Pflichten.
    • Der Verkehrswert der Liegenschaft zum Zeitpunkt des Erbgangs gilt als belanglos.
    • Die Erben müssen sich (soweit eine Nettorenditenberechnung zur Debatte steht) die Investitionen des Erblassers anrechnen lassen.
  • Anders ist es nach der Erbteilung:
    • Der Anrechnungswert bildet dann die massgebenden Anlagekosten für den Erwerber
      • falls er zum einen nicht übersetzt ist
      • und der Erwerber zum andern nicht nachweisen kann,
        • dass er die Liegenschaft zu einem Vorzugspreis zugeteilt erhalten hat;
      • Nicht massgebend war der Erbteilungszeitpunkt im Fall,
        • der in einem früheren Urteil zugrunde lag, weil bloss eine partielle Erbteilungvorgenommen worden war und diese aufgrund der konkreten Umstände keine verlässliche Grundlage für eine Ermittlung des mietrechtlich relevanten Wertes der Liegenschaft bot.

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