Vorfinanzierung durch Eigentümer
Der Eigentümer und Vermieter hat die Sanierung vorzufinanzieren.
Es ist ihm verwehrt einen Erneuerungsfonds analog des STWEG-Erneuerungsfonds über die Nebenkostenbeiträge der Mieter zu äufnen. Ein solches Vorgehen ist unzulässig, da als Nebenkosten nur Positionen verrechnet werden dürfen, welche mit dem Gebrauch derselben zusammenhängen.
Berechnung der Vorfinanzierung
Die Finanzierung hat vielmehr zu geschehen durch
- die Bildung von Rückstellungen (ca. 1 bis 1,5% des aktuellen Gebäudewertes pro Jahr)
- die Aufnahme von Hypotheken
- durch den Bezug von Förderbeiträgen.
Wichtig bei den Rückstellungen ist, dass der Gebäudewert aktualisiert wird, d.h.
- darauf ein jährlicher Abschreiber von ca. 0.5 bis 1% erfolgt und
- er an die Teuerung angepasst wird.
Refinanzierung
Erneuerungswillige Eigentümer können weiter profitieren:
- von zinsvergünstigten Hypotheken (sog. MINERGIE-Hypotheken, Umweltdarlehen, etc.)
- von Fördergeldern
- von der Stiftung Klimarappen.
Meistens wird die Sprechung von Fördergeldern verknüpft mit gewissen Standards (vgl. Box).
Gebäudestandards in der Schweiz:
- Die SIA Norm 380/1 (2009) ist ausgerichtet auf einen rationellen und wirtschaftlichen Einsatz von Energie für Raumheizung und Warmwasseraufbereitung. Sie wurde von den meisten Kantonen für den Vollzug der energetischen Anforderungen bei Baubewilligungen übernommen.
- Die SIA Norm 380/4 (2006) zielt auf den rationellen Einsatz von Elektrizität. Sie können von den kantonalen Behörden als für das Baubewilligungsverfahren verbindlich erklärt werden.
- Der MINERGIE-Standard ist ein freiwilliger Baustandard, welcher auf einer gut gedämmten Gebäudehülle basiert. Weiter braucht es eine gute Luftdichtigkeit des Gebäudes, eine wärmebrückenfreie Bauweise sowie eine Komfortlüftung.
- Mit dem MINERGIE-P-Standard werden Bauten bezeichnet, welche einen noch tieferen Energieverbrauch als MINERGIE-Häuser haben. Das „P“ steht dabei für die Bauweise als Passivhaus.
Bürgi Nägeli Rechtsanwälte
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