Ausgangslage
Bei sog. umfassenden Überholungen führt der Vermieter Sanierungsarbeiten durch, welche mehrere Bereiche der Liegenschaft betreffen und der investierte Betrag übersteigt die durchschnittlichen jährlichen Unterhaltskosten resp. die jährlichen Mietzinseinnahmen erheblich.
Vermutung
Gemäss Art. 14 Abs .1 VMWG gilt hier die Vermutung, dass die Arbeiten zu 50 bis 70% wertvermehrend sind.
Diese Regelung bezweckt
- die Förderung von Unterhalt und Erneuerung
- eine für den Vermieter vereinfachte Abrechnungsart
- die Erleichterung der oft schwierigen Unterscheidung zwischen reinen Unterhalts- und wertvermehrenden Arbeiten.
Bandbreite
Innerhalb der Bandbreite wird der konkrete Anteil nach folgenden Kriterien bestimmt:
- Zeitraum seit Erstellung oder letzter Sanierung des Gebäudes (je länger, desto tieferer wertvermehrender Anteil)
ungefährer Anteil der qualitätsverbessernden zu den werterhaltenden Arbeiten sowie - das Verhältnis der Sanierungskosten zu den Mietzinseinnahmen (sind Kosten ein Vielfaches der Einnahmen, ist der wertvermehrende Anteil höher).
Beweis des Mieters
Der betroffene Mieter kann allerdings den Beweis antreten, dass die tatsächliche Wertvermehrung unterhalb dieser Bandbreite liegt.
Denkbare Argumente:
- Unterhaltsaufwendungen waren in der Vergangenheit sehr tief
- Komfortsteigerungen sind alleine auf den technischen Fortschritt zurückzuführen
- Arbeiten sind rein ästhetische Anpassungen an den Geschmack der Zeit
- etc.
Mietzinserhöhung aufgrund wertvermehrender Investitionen
Mietrechtliche Informationen zu wertvermehrenden Investitionen
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