Vorzeitige Rückgabe (OR 264)
- grundsätzlich haftet der Mieter bei vorzeitiger Rückgabe für die Mietzinse bis zum nächsten Kündigungstermin resp. Ablauf des befristeten Mietverhältnisses
- der Mieter wird von seiner Haftung befreit, wenn
- er die Sache zurückgibt, ohne Kündigungsfristen oder -termine einzuhalten
- jeder beliebige Termin möglich
- er muss die tatsächliche Verfügungsgewalt aufgeben, d.h. zumindest die Schlüssel dem Vermieter zurückgeben
- teilweise Rückgabe ist nicht zulässig
- Vermieter hat die Sache zurückzunehmen (ist die Erstellung eines Abnahmeprotokolls im Beisein des Mieters nicht möglich, empfiehlt sich die Aufnahme eines amtlichen Befundes; sodann Mängelrüge innert Tagen, vgl. OR 267a)
- er dem Vermieter einen zumutbaren Ersatzmieter vorschlägt
- Ersatzmieter muss zahlungsfähig sein (Miete sollte maximal 1/3 seines Nettoeinkommens entsprechen)
- mögliche andere Kriterien: kein Konkurrent des Vermieters, entspricht der restlichen Zusammensetzung der Mieterschaft, entspricht Genossenschaftskriterien, etc.
- unzulässige Kriterien: allgemeine negative Einstellung gegenüber Ausländern, unbestimmte Befürchtungen, etc.
- der Ersatzmieter bereit ist, den Mietvertrag zu den gleichen Bedingungen zu übernehmen
- Bereitschaft gleichen Mietzins zu bezahlen
- will der Vermieter andere Bedingungen durchsetzen, ist der Mieter von seiner Haftung befreit
- der Vermieter länger als die Regeldauer von einem Monat hat, um den Ersatzmieter zu prüfen
- Mieter resp. Ersatzmieter hat dabei die notwendigen Unterlagen zu liefern
- der Vermieter ohne triftigen Grund einen zumutbaren Ersatzmieter ausschlägt
- er die Sache zurückgibt, ohne Kündigungsfristen oder -termine einzuhalten
- haftet der Mieter für die Mietzinse, trifft den Vermieter eine Schadenminderungspflicht
- Vermieter muss sich, sobald für ihn erkennbar ist, dass der Mieter keinen Nachmieter sucht, selber um einen solchen bemühen
- durchschnittlich einmal pro Monat ein Inserat erscheinen lassen genügt (Insertionskosten können dem Mieter überwälzt werden)
- vertraglich vereinbarte Unkostenbeiträge bei vorzeitiger Rückgabe sind unzulässig
- ausserdem hat der Vermieter sich ersparte Auslagen oder Vorteile aufgrund der vorzeitigen Rückgabe anrechnen zu lassen
- Betriebskosten die nicht mehr anfallen
- Mehrmietzinse, welche aufgrund einer neuen Vermietung entstehen (bis zum nächsten Kündigungstermin)
- keine Haftung des Mieters für die Zeit, in welcher der Vermieter die Sache Instand stellt (ausser die Instandstellungsarbeiten sind auf das Verhalten des Mieters zurückzuführen)
Aufhebungsvereinbarung
- gegenseitige Einigung der Parteien, dass das Mietverhältnis beendet wird
- auf beliebigen Zeitpunkt
- kann formlos erfolgen (ausgenommen es ist im Mietvertrag für zukünftige Änderungen ein Schriftformerfordernis vereinbart worden)
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