Vorzeitige Rückgabe (OR 264)
- grundsätzlich haftet der Mieter bei vorzeitiger Rückgabe für die Mietzinse bis zum nächsten Kündigungstermin resp. Ablauf des befristeten Mietverhältnisses
- der Mieter wird von seiner Haftung befreit, wenn
- er die Sache zurückgibt, ohne Kündigungsfristen oder -termine einzuhalten
- jeder beliebige Termin möglich
- er muss die tatsächliche Verfügungsgewalt aufgeben, d.h. zumindest die Schlüssel dem Vermieter zurückgeben
- teilweise Rückgabe ist nicht zulässig
- Vermieter hat die Sache zurückzunehmen (ist die Erstellung eines Abnahmeprotokolls im Beisein des Mieters nicht möglich, empfiehlt sich die Aufnahme eines amtlichen Befundes; sodann Mängelrüge innert Tagen, vgl. OR 267a)
- er dem Vermieter einen zumutbaren Ersatzmieter vorschlägt
- Ersatzmieter muss zahlungsfähig sein (Miete sollte maximal 1/3 seines Nettoeinkommens entsprechen)
- mögliche andere Kriterien: kein Konkurrent des Vermieters, entspricht der restlichen Zusammensetzung der Mieterschaft, entspricht Genossenschaftskriterien, etc.
- unzulässige Kriterien: allgemeine negative Einstellung gegenüber Ausländern, unbestimmte Befürchtungen, etc.
- der Ersatzmieter bereit ist, den Mietvertrag zu den gleichen Bedingungen zu übernehmen
- Bereitschaft gleichen Mietzins zu bezahlen
- will der Vermieter andere Bedingungen durchsetzen, ist der Mieter von seiner Haftung befreit
- der Vermieter länger als die Regeldauer von einem Monat hat, um den Ersatzmieter zu prüfen
- Mieter resp. Ersatzmieter hat dabei die notwendigen Unterlagen zu liefern
- der Vermieter ohne triftigen Grund einen zumutbaren Ersatzmieter ausschlägt
- er die Sache zurückgibt, ohne Kündigungsfristen oder -termine einzuhalten
- haftet der Mieter für die Mietzinse, trifft den Vermieter eine Schadenminderungspflicht
- Vermieter muss sich, sobald für ihn erkennbar ist, dass der Mieter keinen Nachmieter sucht, selber um einen solchen bemühen
- durchschnittlich einmal pro Monat ein Inserat erscheinen lassen genügt (Insertionskosten können dem Mieter überwälzt werden)
- vertraglich vereinbarte Unkostenbeiträge bei vorzeitiger Rückgabe sind unzulässig
- ausserdem hat der Vermieter sich ersparte Auslagen oder Vorteile aufgrund der vorzeitigen Rückgabe anrechnen zu lassen
- Betriebskosten die nicht mehr anfallen
- Mehrmietzinse, welche aufgrund einer neuen Vermietung entstehen (bis zum nächsten Kündigungstermin)
- keine Haftung des Mieters für die Zeit, in welcher der Vermieter die Sache Instand stellt (ausser die Instandstellungsarbeiten sind auf das Verhalten des Mieters zurückzuführen)
Aufhebungsvereinbarung
- gegenseitige Einigung der Parteien, dass das Mietverhältnis beendet wird
- auf beliebigen Zeitpunkt
- kann formlos erfolgen (ausgenommen es ist im Mietvertrag für zukünftige Änderungen ein Schriftformerfordernis vereinbart worden)
Bürgi Nägeli Rechtsanwälte
Unsere Anwaltskanzlei war 1996 First Mover in der digitalen Userinformation zu Recht, Steuern und Wirtschaft. Es war und ist uns ein Anliegen, Rechtsinteressierte durch tiefgehende Internet-Contents für die eigene Rechtsverfolgung und / oder als Vorbereitung für einen informierten Einstieg in ein Mandat zu orientieren und zu sensibilisieren. - Wir danken dem Verlag, der LawMedia AG, dafür, dass sie seither die rund 550 Infowebsites mit ihren generischen Domänen betrieb und nun die Contents seit 02.08.2022 über die zentrale Plattform www.law.ch ausliefert.
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