Markt- und Makrolagefaktoren
Die Makrolage und die lokale Marktsituation sind sehr wichtige Aspekte, insbesondere dann wenn es um die Beurteilung der Marktchancen geht:
- Gemeinde mit Bevölkerungswachstum: Chance für Wohnprojekte
- Gemeinde mit expandierender Wirtschaft: Chance für zeitgemässe Arbeitsplätze
- Gut erschlossene Gemeinde: Chance für Retail-Projekte
Mikrolage
Die Areallage innerhalb der Gemeinde (Mikrolage) hat ebenfalls Einfluss auf die Entwicklungschancen. Faktoren sind:
- die Distanz zum nächsten Bahnhof
- die Nutzungen in der Nachbarschaft
- die Seesicht
- die ruhige Randlage
- der Autobahnanschluss
- die werbewirksame Sichtbarkeit für Passanten.
Weitere Mikrolagenaspekte sind:
- das Image des Standortes
- die „Vorbelastung“ durch die ursprüngliche Arealnutzung.
Für eine hochwertige Nutzung
- muss das Industrie-Image abgestreift werden
- entstehen höhere Marketingkosten.
Arealeigenschaften
Die vorhandenen Arealstrukturen beeinflussen die Projektentwicklung:
- Die beste Nutzung für Industriebauten bleibt die industrielle Weiternutzung.
- Je flexibler umnutzbar die vorhandene Bausubstanz ist, desto einfacher ist eine Neuausrichtung.
Vermarktungspotential bewirken können, müssen es aber nicht:
- Identitätsstifter wie
- von weitem sichtbare Industriekamine
- Wassertürme/Silos
- Hafenkranen
- Industrie-Cachet wie
- Giessereihallen/Maschinenfabrikhallen
- Brauhäuser
- Gewerbebauten mit Wasserkraftanlagen
- Bauten der Textilindustrie
- Lagerhallen aus Backstein
- Spezialbauten
Ideal-Eigenschaften einer Industriebrache:
- Städtischer Standort
- Innerstädtische Lage
- Grosses Flächenangebot
- Hohe Ausnutzungsmöglichkeit
- Guter Erschliessungsgrad/bestehende öV-Anbindung
- Einzugsgebiet (Umlandattraktivität)
- Marktabsorptionsvermögen
Hemmnisse
Viele Brachflächeninhaber und Investoren lassen sich hauptsächlich aus folgenden Gründen von einer Revitalisierung der Brachflächen abhalten:
- Keine zukunftsträchtige Lage
- Negative Markt- und Makrolagenfaktoren
- Negative Mikrolage
- Arealeigenschaften
- Schadstoffbelastungen aus früheren Nutzungen, mit ihren finanziellen Risiken
- Denkmalschutz
- Bauökonomie
- Fehlende Risikobereitschaft des Eigentümers
- Fehlende Anschubfinanzierung
- Negative planerische Rahmenbedingungen
- Negative steuerliche Rahmenbedingungen
- Umnutzung ist zum Politikum geworden
- Verbandsbeschwerden und Nachbarrekurse
- Behördlicher Widerstand
- Keine Neunutzer gefunden.
- Zeitbedarf
Bürgi Nägeli Rechtsanwälte
Unsere Anwaltskanzlei war 1996 First Mover in der digitalen Userinformation zu Recht, Steuern und Wirtschaft. Es war und ist uns ein Anliegen, Rechtsinteressierte durch tiefgehende Internet-Contents für die eigene Rechtsverfolgung und / oder als Vorbereitung für einen informierten Einstieg in ein Mandat zu orientieren und zu sensibilisieren. - Wir danken dem Verlag, der LawMedia AG, dafür, dass sie seither die rund 550 Infowebsites mit ihren generischen Domänen betrieb und nun die Contents seit 02.08.2022 über die zentrale Plattform www.law.ch ausliefert.
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