Markt- und Makrolagefaktoren
Die Makrolage und die lokale Marktsituation sind sehr wichtige Aspekte, insbesondere dann wenn es um die Beurteilung der Marktchancen geht:
- Gemeinde mit Bevölkerungswachstum: Chance für Wohnprojekte
- Gemeinde mit expandierender Wirtschaft: Chance für zeitgemässe Arbeitsplätze
- Gut erschlossene Gemeinde: Chance für Retail-Projekte
Mikrolage
Die Areallage innerhalb der Gemeinde (Mikrolage) hat ebenfalls Einfluss auf die Entwicklungschancen. Faktoren sind:
- die Distanz zum nächsten Bahnhof
- die Nutzungen in der Nachbarschaft
- die Seesicht
- die ruhige Randlage
- der Autobahnanschluss
- die werbewirksame Sichtbarkeit für Passanten.
Weitere Mikrolagenaspekte sind:
- das Image des Standortes
- die „Vorbelastung“ durch die ursprüngliche Arealnutzung.
Für eine hochwertige Nutzung
- muss das Industrie-Image abgestreift werden
- entstehen höhere Marketingkosten.
Arealeigenschaften
Die vorhandenen Arealstrukturen beeinflussen die Projektentwicklung:
- Die beste Nutzung für Industriebauten bleibt die industrielle Weiternutzung.
- Je flexibler umnutzbar die vorhandene Bausubstanz ist, desto einfacher ist eine Neuausrichtung.
Vermarktungspotential bewirken können, müssen es aber nicht:
- Identitätsstifter wie
- von weitem sichtbare Industriekamine
- Wassertürme/Silos
- Hafenkranen
- Industrie-Cachet wie
- Giessereihallen/Maschinenfabrikhallen
- Brauhäuser
- Gewerbebauten mit Wasserkraftanlagen
- Bauten der Textilindustrie
- Lagerhallen aus Backstein
- Spezialbauten
Ideal-Eigenschaften einer Industriebrache:
- Städtischer Standort
- Innerstädtische Lage
- Grosses Flächenangebot
- Hohe Ausnutzungsmöglichkeit
- Guter Erschliessungsgrad/bestehende öV-Anbindung
- Einzugsgebiet (Umlandattraktivität)
- Marktabsorptionsvermögen
Hemmnisse
Viele Brachflächeninhaber und Investoren lassen sich hauptsächlich aus folgenden Gründen von einer Revitalisierung der Brachflächen abhalten:
- Keine zukunftsträchtige Lage
- Negative Markt- und Makrolagenfaktoren
- Negative Mikrolage
- Arealeigenschaften
- Schadstoffbelastungen aus früheren Nutzungen, mit ihren finanziellen Risiken
- Denkmalschutz
- Bauökonomie
- Fehlende Risikobereitschaft des Eigentümers
- Fehlende Anschubfinanzierung
- Negative planerische Rahmenbedingungen
- Negative steuerliche Rahmenbedingungen
- Umnutzung ist zum Politikum geworden
- Verbandsbeschwerden und Nachbarrekurse
- Behördlicher Widerstand
- Keine Neunutzer gefunden.
- Zeitbedarf
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