- Gesetzliche Bestimmungen: VMWG 4-8
- Vermieter muss jährlich abrechnen
- leistet der Mieter Akontozahlungen, kann er diesen Anspruch gerichtlich durchsetzen
- Mieter darf Akontozahlungen nicht zurückhalten
- BGer 4A_433/2020 vom 04.03.2021 (Vermieterpflicht zur Vorlage der Nebenkostenabrechnung, Kostenbeweis und Rückzahlungspflicht bei Versäumnis der Vermieterin die Kosten zu behaupten und zu beweisen)
- Mieter hat das Recht in die Belege beim Vermieter Einsicht zu nehmen
- es dürfen nur abgerechnet werden (kumulative Voraussetzungen):
- tatsächliche Kosten
- nebenkostenfähige Positionen
- besonders vereinbarte Positionen
- als übliche Ansätze für die Verwaltungskosten gilt eine Pauschale von 3 bis 5 %
- der Verteilschlüssel für die Aufteilung der Nebenkosten auf die einzelnen Mieter hat angemessen zu sein
- Vermieter hat ein gewisses Ermessen
- z.B. nach Flächen oder Rauminhalt
- unterschiedlichen Nutzungen (z.B. Coiffeurgeschäft und Wohnungen) ist Rechnung zu tragen
- kein Anspruch der Mieter auf Ermittlung des individuellen Verbrauchs
- Nachforderungen aufgrund von zu tiefen Akontozahlungen sind grundsätzlich zulässig (vgl. BGE 132 III 24)
-
- Keine Pflicht des Vermieters, den Mieter über die mutmassliche Höhe der Nebenkosten zu informieren (vgl. BGer 4A_339/2018 vom 29.01.2019)
- problematisch sind hohe Nachforderungen im ersten Jahr nach Mietantritt:
- evtl. können sich Mieter auf Irrtum oder absichtliche Täuschung (Lockvogel-Politik) berufen
- Mieter tragen Beweislast für den Irrtum resp. die absichtliche Täuschung
Bürgi Nägeli Rechtsanwälte
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