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Mietvertrag

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Zulässiger (dispositiver) Inhalt

Erstellungsdatum:
11.06.2009
Aktualisiert:
14.10.2022
Rechtsgebiet:
Stichworte:
Herausgeber:
Logo Partnerfirma
Verlag:
LAWMEDIA AG
Hinweis:
Diese Kommentierung war früher eine eigenständige Infowebsite und ist nun hier auf www.law.ch – unserer neuen Plattform für Recht, Steuern und Wirtschaft in der Schweiz zu finden.

Zulässiger (dispositiver) Inhalt eines Mietvertrages über Geschäftsräume:

Verwendungszweck

  • Zweck bestimmt die zulässige Nutzung
  • bestimmt den vertragsgemässen Zustand des Mietobjektes (wichtig falls Mängel geltend gemacht werden)

Mietdauer

  • Festlegung Mietbeginn
  • Festlegung ob befristetes (inkl. Dauer) oder unbefristetes Mietverhältnis
  • evtl. Festlegung Kündigungsfrist
  • evtl. Einräumung eines einseitigen Kündigungsrecht zu Gunsten des Mieters
  • evtl. Festlegung einer Option auf Verlängerung zu Gunsten des Mieters
    • Achtung: sog. unechte Optionen (d.h. wenn zukünftiger Mietzins nicht festgelegt resp. bestimmbar ist) sind nicht durchsetzbar

Sicherheitsleistung (vgl. OR 257e)

  • vgl. Mietzinsdepot / Mietzinskaution
  • vertragliche Vereinbarung nötig
  • unbeschränkte Höhe
  • in Form von Geld oder Wertpapieren
    • muss bei einer Bank auf den Namen des Mieters hinterlegt werden
    • Bank gibt diese nur mit Zustimmung beider Parteien, aufgrund eines rechtskräftigen Zahlungsbefehls / Urteils oder wenn der Vermieter innert einem Jahr seit Beendigung des Mietverhältnisses keinen Anspruch gegen diesen erhebt.
  • in Form einer Bankgarantie
    • abstraktes Zahlungsversprechen einer Bank, für den Fall, dass bestimmte Voraussetzungen eintreten (z.B. Aufforderung des Vermieters, dass ein bestimmter Betrag aus dem Mietverhältnis geschuldet ist)
    • Bank kann keine Einwendungen aus dem Grundgeschäft (z.B. dass Mietvertrag nicht gültig sei oder Mietzinse nicht geschuldet) erheben
    • Bank wird eine solche Garantie nur ausstellen, wenn sie vom Mieter genügend Sicherheiten hat
  • in Form einer Bürgschaft
    • akzessorische Verpflichtung des Bürgen, ebenfalls für die Hauptschuld einzustehen
    • Achtung: diverse Gesetzesvorschriften sind zu beachten!

Vormerkung des Mietvertrages im Grundbuch (OR 261b)

  • Voraussetzungen
    • schriftliche Vereinbarung
    • Dauer der Vormerkung
      • bei befristeten Mietverträgen: entsprechend Befristung
      • bei unbefristeten Mietverträgen mit Mindestdauer: bis Ablauf Mindestdauer
      • bei unbefristeten Mietverträgen mit Mindestdauer und Option auf weitere Mindestdauer: bis Ablauf der letzten Mindestdauer
      • unbefristete Mietverträge ohne Mindestdauer: nicht eintragungsfähig
  • Folgen der Vormerkung
    • (miet)vertragliche Rechte werden zu Realobligationen
    • bei Verkauf der Liegenschaft muss der neue Eigentümer dem Mieter gestatten, die Mietsache entsprechend dem Mietvertrag zu gebrauchen
    • der neue Eigentümer kann nicht nach OR 261 Abs. 2 lit. a (ausserordentlich) kündigen
  • Löschung erfolgt von Amtes wegen

Konkurrenzfreihalteklausel

  • Vermieter verpflichtet sich, in der gleichen Liegenschaft keine Räume an andere Geschäftsmieter mit demselben Sortiment resp. aus der gleichen Branche zu vermieten
  • kann allenfalls mit einer Konventionalstrafe verbunden werden

Konkurrenzverbot

  • Mieter verpflichtet sich, den Vermieter nicht zu konkurrenzieren
  • kann mit einer Konventionalstrafe verbunden werden

Gebrauchspflicht

  • bei (nichtlandwirtschaftlicher) Pacht besteht für den Pächter die Pflicht, die Sache zu gebrauchen (OR 283 Abs. 1)
  • bei der Miete besteht grundsätzlich keine Gebrauchspflicht
    • solche Vereinbarung ist aber zulässig (kann stillschweigend)
    • bei Umsatzmiete wird stillschweigende Vereinbarung angenommen

Mehrwertsteuer (MWST)

  • grundsätzlich ist die Vermietung von Liegenschaften von der MWST ausgenommen
  • sofern der Mieter mehrwertsteuerpflichtig ist, besteht die Möglichkeit einer Optierung (d.h. freiwillige Unterstellung der Mietzinseinnahmen unter die MWST; MWSTG 26 Abs. 1 lit. b)
    • dadurch kann der Vermieter auf den Liegenschaftsaufwendungen einen Vorsteuerabzug geltend machen kann
    • auch der Mieter kann auf dem Mietzinsaufwand einen Vorsteuerabzug geltend machen
  • hat der Mieter neben dem Mietzins noch die MWST zu entrichten, muss dies im Mietvertrag festgehalten werden

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