LAWINFO - Mietvertrag - Zulässiger (dispositiver) Inhalt

Zulässiger (dispositiver) Inhalt eines Mietvertrages über Geschäftsräume:

Zweck bestimmt die zulässige Nutzung
bestimmt den vertragsgemässen Zustand des Mietobjektes (wichtig falls Mängel geltend gemacht werden)

Festlegung Mietbeginn
Festlegung ob befristetes (inkl. Dauer) oder unbefristetes Mietverhältnis
evtl. Festlegung Kündigungsfrist
evtl. Einräumung eines einseitigen Kündigungsrecht zu Gunsten des Mieters
evtl. Festlegung einer Option auf Verlängerung zu Gunsten des Mieters
- Achtung: sog. unechte Optionen (d.h. wenn zukünftiger Mietzins nicht festgelegt resp. bestimmbar ist) sind nicht durchsetzbar

vgl. Mietzinsdepot / Mietzinskaution
vertragliche Vereinbarung nötig
unbeschränkte Höhe
in Form von Geld oder Wertpapieren
- muss bei einer Bank auf den Namen des Mieters hinterlegt werden
- Bank gibt diese nur mit Zustimmung beider Parteien, aufgrund eines rechtskräftigen Zahlungsbefehls / Urteils oder wenn der Vermieter innert einem Jahr seit Beendigung des Mietverhältnisses keinen Anspruch gegen diesen erhebt.
in Form einer Bankgarantie
- abstraktes Zahlungsversprechen einer Bank, für den Fall, dass bestimmte Voraussetzungen eintreten (z.B. Aufforderung des Vermieters, dass ein bestimmter Betrag aus dem Mietverhältnis geschuldet ist)
- Bank kann keine Einwendungen aus dem Grundgeschäft (z.B. dass Mietvertrag nicht gültig sei oder Mietzinse nicht geschuldet) erheben
- Bank wird eine solche Garantie nur ausstellen, wenn sie vom Mieter genügend Sicherheiten hat
in Form einer Bürgschaft
- akzessorische Verpflichtung des Bürgen, ebenfalls für die Hauptschuld einzustehen
- Achtung: diverse Gesetzesvorschriften sind zu beachten!

Voraussetzungen
- schriftliche Vereinbarung
- Dauer der Vormerkung
  - bei befristeten Mietverträgen: entsprechend Befristung
  - bei unbefristeten Mietverträgen mit Mindestdauer: bis Ablauf Mindestdauer
  - bei unbefristeten Mietverträgen mit Mindestdauer und Option auf weitere Mindestdauer: bis Ablauf der letzten Mindestdauer
  - unbefristete Mietverträge ohne Mindestdauer: nicht eintragungsfähig
Folgen der Vormerkung
- (miet)vertragliche Rechte werden zu Realobligationen
- bei Verkauf der Liegenschaft muss der neue Eigentümer dem Mieter gestatten, die Mietsache entsprechend dem Mietvertrag zu gebrauchen
- der neue Eigentümer kann nicht nach OR 261 Abs. 2 lit. a (ausserordentlich) kündigen
Löschung erfolgt von Amtes wegen

Vermieter verpflichtet sich, in der gleichen Liegenschaft keine Räume an andere Geschäftsmieter mit demselben Sortiment resp. aus der gleichen Branche zu vermieten
kann allenfalls mit einer Konventionalstrafe verbunden werden

bei (nichtlandwirtschaftlicher) Pacht besteht für den Pächter die Pflicht, die Sache zu gebrauchen (OR 283 Abs. 1)
bei der Miete besteht grundsätzlich keine Gebrauchspflicht
- solche Vereinbarung ist aber zulässig (kann stillschweigend)
- bei Umsatzmiete wird stillschweigende Vereinbarung angenommen

grundsätzlich ist die Vermietung von Liegenschaften von der MWST ausgenommen
sofern der Mieter mehrwertsteuerpflichtig ist, besteht die Möglichkeit einer Optierung (d.h. freiwillige Unterstellung der Mietzinseinnahmen unter die MWST; MWSTG 26 Abs. 1 lit. b)
- dadurch kann der Vermieter auf den Liegenschaftsaufwendungen einen Vorsteuerabzug geltend machen kann
- auch der Mieter kann auf dem Mietzinsaufwand einen Vorsteuerabzug geltend machen
hat der Mieter neben dem Mietzins noch die MWST zu entrichten, muss dies im Mietvertrag festgehalten werden

Zulässiger (dispositiver) Inhalt