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Renovationskündigung

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Spezialregeln bei der Kündigung durch den Vermieter (OR 271a)

Rechtsgebiet:
Renovationskündigung
Stichworte:
Renovationskündigung
Autor:
Bürgi Nägeli Rechtsanwälte
Herausgeber:
Verlag:
LAWMEDIA AG

Rachekündigung (OR 271a Abs. 1 lit. a)

  • Voraussetzungen
    • Anspruch aus dem Mietverhältnis
    • welcher der Mieter nach Treu und Glauben geltend macht
    • ist Ursache der Kündigung
  • Mieter trägt die Beweislast für die Voraussetzungen

Änderungskündigung (OR 271a Abs. 1 lit. b)

  • Voraussetzungen
    • Vermieter will eine einseitige Vertragsänderung zu Lasten des Mieters oder eine Mietzinsanpassung durchsetzen
    • er kündigt aus diesem Grund das Mietverhältnis
  • Mieter trägt die Beweislast für die Voraussetzungen

Kündigung um den Mieter zum Erwerb der Wohnung zu veranlassen (OR 271a Abs. 1 lit. c)

  • Voraussetzungen
    • Vermieter will den Mieter zum Erwerb der Wohnung veranlassen
    • hat keine anderen Kaufinteressenten als den Mieter
    • nur aus diesem Grund spricht er die Kündigung aus
  • Mieter trägt die Beweislast für die Voraussetzungen
  • in der Praxis keine Bedeutung

Kündigung während eines Schlichtungs- oder Gerichtsverfahrens (OR 271a Abs. 1 lit. d)

  • Voraussetzungen
    • Schlichtungs- oder Gerichtsverfahren im Zusammenhang mit dem Mietverhältnis
    • dieses darf nicht missbräuchlich eingeleitet worden sein
  • Ausnahmen
    • Gegenstand des Verfahrens ist eine Bagatelle
    • eine formnichtige oder formell fehlerhafte Kündigung darf wiederholt werden
    • folgende Kündigungen sind  trotzdem möglich:
      • wegen dringenden Eigenbedarfs des Vermieters für sich, nahe Verwandte oder Verschwägerte
      • wegen Zahlungsrückstand des Mieters gemäss OR 257d
      • wegen schwerer Verletzung der Sorgfalts- resp. Rücksichtnahmepflicht des Mieters gemäss OR 257f
      • durch den Erwerber einer Sache, sofern er dringenden Eigenbedarf geltend machen kann (OR 261)
      • aus wichtigen Gründen gemäss OR 266g
      • wegen Konkurs des Mieters gemäss OR 266h
  • Mieter trägt die Beweislast für die Voraussetzungen
  • Sperrfrist läuft bis zur rechtskräftigen Erledigung des Verfahrens

Kündigung während der Kündigungssperrfrist (OR 271a Abs. 1 lit. e)

  • Voraussetzungen
    • Schlichtungs- oder Gerichtsverfahren im  Zusammenhang mit dem Mietverhältnis
    • das nicht missbräuchlich eingeleitet wurde
    • in dem der Vermieter:
      • erheblich unterlegen (d.h. mind. zu ca. 35 – 40 %) ist
      • seine Forderung resp. Klage ganz oder in erheblichem Umfang zurückgezogen hat
      • auf die Anrufung des Richters verzichtet hat
      • mit dem Mieter einen Vergleich abgeschlossen oder sich sonst wie geeinigt hat
    • noch nicht drei Jahre vorbei seit rechtskräftiger Erledigung des Schlichtungs- resp. Gerichtsverfahrens
  • Ausnahmen:
    • Gegenstand des Verfahrens ist eine Bagatelle
    • eine formnichtige oder formell fehlerhafte Kündigung darf wiederholt werden
    • Folgende Kündigungen sind  trotzdem möglich:
      • wegen dringenden Eigenbedarfs des Vermieters für sich, nahe Verwandte oder Verschwägerte
      • wegen Zahlungsrückstand des Mieters gemäss OR 257d
      • wegen schwerer Sorgfaltspflicht- resp. Rücksichtnahme¬pflichtverletzung des Mieters gemäss OR 257f
      • durch den Erwerber einer Sache, sofern er dringenden Eigenbedarf geltend machen kann (OR 261)
      • aus wichtigen Gründen gemäss OR 266g
      • wegen Konkurs des Mieters gemäss OR 266h
  • Mieter trägt die Beweislast für die Voraussetzungen

Kündigung nachdem sich der Mieter mit dem Vermieter aussergerichtlich geeinigt hat (OR 271a Abs. 2)

  • Voraussetzungen
    • Einigung über einen geldwerten Anspruch mit gewisser Bedeutung (keine Bagatelle)
    • Anspruch war strittig (nicht der Fall, wenn der Vermieter sofort nachgibt)
    • Vermieter gibt ganz oder teilweise nach
    • Nachweis der Einigung mittels Schriftstück möglich
  • Ausnahmen analog zu OR 271a Abs. 1 lit. d und e
  • Mieter trägt die Beweislast für die Voraussetzungen
Bürgi Nägeli Rechtsanwälte

Unsere Anwaltskanzlei war 1996 First Mover in der digitalen Userinformation zu Recht, Steuern und Wirtschaft. Es war und ist uns ein Anliegen, Rechtsinteressierte durch tiefgehende Internet-Contents für die eigene Rechtsverfolgung und / oder als Vorbereitung für einen informierten Einstieg in ein Mandat zu orientieren und zu sensibilisieren. - Wir danken dem Verlag, der LawMedia AG, dafür, dass sie seither die rund 550 Infowebsites mit ihren generischen Domänen betrieb und nun die Contents seit 02.08.2022 über die zentrale Plattform www.law.ch ausliefert.

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