LAWINFO - Wohnungsabgabe - Die Rückgabe des Mietobjektes

Mängelprotokoll (sog. Abnahmeprotokoll)
- Feststellung des Zustandes der Mietsache
- Anwesenheit beider Parteien
  - ist Mieter nicht anwesend sind Zeugen beizuziehen
  - empfehlenswert ist die Aufnahme eines amtlichen Befundes; im Kanton Zürich ist dazu der Gemeinde- resp. Stadtammann zuständig
  - empfehlenswert ist weiter der Beizug eines Schadensexperten der Haftpflichtversicherung des Mieters
- wird das Protokoll von beiden Parteien unterzeichnet, hat es Beweisfunktion
  - ist Mieter nicht einverstanden mit Protokoll: nicht unterzeichnen oder Vorbehalt anbringen
  - Protokoll ist für Vermieter bindend, d.h. er kann neben den im Protokoll verzeichneten Mängel zusätzlich nur sog. versteckte Mängel geltend machen
Mängelrüge
- der Vermieter hat die Mängel, für welche der Mieter einzustehen hat, sofort nach Rückgabe resp. Prüfung der Mietsache diesem zu melden
- das Abnahmeprotokoll kann als Mängelrüge dienen, wenn darin festgehalten wird, für welche Mängel der Mieter einzustehen hat; pauschale Verweise genügen nicht
- „sofort“ heisst innert Tagen (maximal 2-3 Tage)
- versteckte Mängel müssen „sofort“ nach Entdeckung gemeldet werden
- versäumt der Vermieter die rechtzeitige Mängelrüge verwirkt er dadurch seine Schadenersatzansprüche (OR 267a Abs . 2)

Kosten für Rückbau resp. Instandstellung von nicht bewilligten Erneuerungs- oder Änderungsarbeiten durch den Mieter (OR 269a, vgl. oben);
Kosten für Beschädigungen, welche auf vertragswidrigen Gebrauch zurückzuführen sind
- Mieter haftet für den Zustandswert der beschädigten Sache
  - vgl. sog. „paritätische Lebensdauertabelle“
- Reparaturkosten gehen vollumfänglich zu Lasten des Mieters; übersteigen diese die Neuanschaffungskosten, hat der Mieter den Zustandswert zu bezahlen
- bei Bagatellschäden und ästhetischen Beeinträchtigungen, deren Behebung unverhältnismässig hohe Kosten verursacht, schuldet der Mieter bloss den Minderwert
- Vermieter hat zu beweisen
  - dass Beschädigungen bei Rückgabe vorhanden waren (Rückgabeprotokoll)
  - dass Beschädigungen nicht bei Mietantritt vorhanden waren (Antrittsprotokoll)
  - wie hoch die dadurch entstandenen Kosten sind (Handwerkerrechnungen)
- Mieter haftet nicht, wenn er beweist, dass ihn am entstandenen Schaden kein Verschulden trifft (OR 97)
  - keine Haftung bei Beschädigung infolge Zufall oder höherer Gewalt
  - keine Haftung bei Beschädigungen durch Dritte (ausser der Mieter hat für diese einzustehen, z.B. Familienmitglieder, Untermieter, eigene Haustiere)

offene Mietzinsforderungen
Schadenersatzforderungen aufgrund vorzeitiger Rückgabe gemäss OR 264 (z.B. Insertionskosten)
geleistete Sicherheit (Depot, Kaution)
- vgl. OR 257e

Ausgangslage
- Bestehen einer Haftpflichtversicherung
- Kenntnis des Haftpflichtversicherers
- Wie für den Mietvertragsabschluss empfohlen:
  - Mietvertragsbedingung des Abschlusses einer Haftpflichtversicherung
  - Uebergabe der Police vom Mieter an den Vermieter
Der Vermieter hat das Versicherungspfandrecht am Befreiungsanspruchs des Mieters gegen seinen Haftpflichtversicherer (vgl. VVG 60)
- Der Befreiungsanspruch (auch Deckungsanspruch) umfasst maximal den Betrag, den auch der Mieter bzw. Versicherungsnehmer gegenüber seinem Versicherer fordern kann.
Der geschädigte Vermieter sollte selber eine Schadenanzeige dem Haftpflichtversicherer zustellen lassen und nachweisbar sein Versicherungspfandrecht geltend machen; es besteht ansonsten die Gefahr, dass der Mieter den Deckungsanspruch beim Versicherer einkassiert und den geschädigten Vermieter nicht bezahlt bzw. ihn auf den Prozessweg verweist.

Obergericht des Kantons Zürich, Urteil vom 23.06.2021 (PD200015-O/U) (Mängelrügefrist von 2-3 Werktagen für den Vermieter bei Mietobjekt-Rückgabe durch den Mieter)

Die Rückgabe des Mietobjektes