Wer bezahlt Gebäudesanierungen bei Stockwerkeigentum?

Die Kosten für notwendige Sanierungen, Umbauten oder Ausbauten am Gebäude haben die Stockwerkeigentümer oft gemeinsam zu tragen:

Viele Käufer einer Eigentumswohnung sind sich zu wenig bewusst, dass sie sich im Falle von notwendigen Sanierungen oder Umbauten am Gebäude an den Kosten zu beteiligen haben. So führt bei Stockwerkeigentum die Frage der Kostenübernahme von Renovationen oder Ausbauten oft zu Konflikten zwischen den einzelnen Eigentümern. Denn im Grundsatz gilt bei Stockwerkeigentum, dass die Sanierung gemeinsamer Gebäudeteile im Miteigentum auch Sache der Eigentümergemeinschaft ist. Zu den gemeinsamen Gebäudeteilen zählen Bauteile, die für das Gebäude und seine Festigkeit elementar sind, so wie das Dach oder die Fassade.

Das Bundesgericht hat im März 2011 den Fall von Stockwerkeigentümern verhandelt, welche sich über die Kostenübernahme bei der Sanierung von Terrassendächern stritten. In der betreffenden Terrassensiedlung mit 14 Wohnungen dient das Dach der unteren Wohnung jeweils als Terrasse für die darüberliegende Partie. Nach zahlreichen Wasserschäden konnten sich die Stockwerkeigentümer 2007 auf ein Kostendach für die Sanierung von zwei Terrassen einigen. Einer der Eigentümer, der an der betreffenden Stockwerkeigentümerversammlung nicht dabei war, reichte gegen den Beschluss Anfechtungsklage ein. Er vertrat die Meinung, dass nur der Konstruktionsbeton und die Abdichtung das Dach ausmachen, die Betonplatten darüber jedoch nicht, da sie nur dem Nutzer der Terrasse dienten. Daher handle es sich bei den Bodenplatten der Terrasse nicht um gemeinschaftliche Bauteile sondern um Sonderrecht des Nutzers; für die Sanierung des Terrassenbodens müsse daher dieser aufkommen.

Diese Beschwerde wurde vom Bundesgericht abgelehnt: Das Gericht begründete den Entscheid damit, dass Dächer nicht zu Sonderrecht ausgeschieden werden können, da sie elementare Gebäudeteile darstellen. Dächer seien daher zwingend gemeinschaftliches Eigentum der Stockwerkeigentümer. Dies gilt ungeachtet der Nutzung des Daches: Auch wenn ein Flachdach als Terrasse dient und die Nutzung mit einem Sondernutzungsrecht verbunden ist, bleibt es dennoch Gemeinschaftseigentum. Daher fällt der Entscheid über die Sanierung dieser Bauteile in die Zuständigkeit der Stockwerkeigentümerversammlung. Der Mehrheitsbeschluss der Versammlung über die Reparatur und das entsprechende Kostendach sei daher gültig und die Beschwerde des einzelnen Eigentümers abzulehnen.