E-Ladestationen als neues Streitthema: Teil 2 – Installation einer E-Ladestation im Stockwerkeigentum

Einleitung

Der Teil 1 von „E-Ladestationen als neues Streitthema“ befasste sich mit der Installation von E-Ladestationen in Mehrfamilien-Miethäusern.

Erläutert wurden die Ausgangslage (Mietvertrag), die Fälle der Ablehnung oder Bewilligung des Vermieters, die E-Ladestationen-Installation durch den Mieter, durch Vermieter oder als Gemeinschafts-E-Ladestation, das Outsourcing an einen Energieversorger und die Mietvertragsergänzung.

Insgesamt betrachtet, geht es um die Regeln des Mietereinbaus.

Art der Ausgestaltung der UN-Garage als Ausgangslage

Es gibt verschiedene Arten der Ausgestaltung der Unterniveaugarage beim Stockwerkeigentum:

• Gemeinschaftliche Autoeinstellhalle

Einzig bei zu Sonderrecht ausgeschiedenen, d.h. in sich geschlossenen Garagenboxen, kann der Stockwerkeigentümer alleine handeln und eine E-Ladeeinrichtung installieren.

In allen anderen Fällen benötigt der Miteigentümer für den Einbau einer Ladeinfrastruktur das Einverständnis der Stockwerkeigentümerversammlung (UNG im Hause) bzw. bei einer Gemeinschafts-Parkgaragenanlage mit Nachbarhäusern, der UNG-Miteigentümerversammlung.

Zu StWE-Sonderrecht ausgeschiedene UN-Garage (Garagenbox)

Wie einleitend erwähnt, sollte eine Stockwerkeinheit bildende Garagenbox autark und damit mit eigenem Strom erschlossen sein.

Erfordert die Erschliessung der zu Sonderrecht ausgeschiedenen UN-Garagenbox bauliche Massnahmen an gemeinschaftlichen Anlageteilen, muss die Stockwerkeigentümergemeinschaft eine notwendige Durchleitung von Leitungen gegen Entschädigung dulden (ZGB 691).

Stromerschliessung und Gemeinschafts-Entscheid

Ausgehend von den allgemeinen Regeln des Miteigentums wird beim Stockwerkeigentum als besonders ausgestaltetes Miteigentum unterschieden in:

• notwendige Massnahme
  • Die Erschliessung von Garagenabstellplätzen mit Strom dürfte angesichts der wachsenden Bedeutung der Elektromobilität als „notwendige Massnahme” zu qualifizieren sein
  • Quorum
    • Mehrheitsentscheid der Stockwerkeigentümer (ZGB 647c)
• Nützliche Massnahme
  • Sollte der Ladeinfrastruktur-Einbau nur als „nützliche Massnahme“ beurteilt werden, ist das nachgenannte Quorum zu beachten
  • Quorum
    • Mehrheitsentscheid der Stockwerkeigentümer, die zu gleich auch die Mehrheit des Wertes der Sache auf sich vereinigen (Wertquote) (vgl. auch BGer 5C.110/2001).

Weitere Detailinformationen:

• Stockwerkeigentum
  • Erneuerungen, Um-, An- und Ausbauten
  • Stockwerkeigentümerversammlung: Beschlussfähigkeit
• Miteigentum
  • Bauliche Massnahmen

Einzelanlage für bestimmten Stockwerkeigentümer bzw. Miteigentümer

Fehlt in der Unterniveaugarage E-Ladeinfrastrukturanlage für alle Stockwerkeigentümer, stellt sich früher oder später zwangsläufig beim gegenwärtigen zu E-Autos die Nachfrage einzelner Stockwerkeigentümer ein.

Die einzelnen Fragestellungen sind:

• Bauliche Änderungen
  • Die bauliche Änderung nur im Interesse eines einzelnen Stockwerkeigentümers kann „nützlich“ sein und bedarf bei der Beschlussfassung der Mehrheit der Stockwerkeigentümer bzw. Miteigentümer, die zugleich auch die Mehrheit des Wertes der Sache auf sich vereinigen
• Beschlussfassung / Quoren
  • Der Einzelne den Einbau einer Ladeinfrastruktur planende wird den Mehrheitsentscheid wohl nur durch die Übernahme der Erschliessungskosten erreichen, wie im Gesetz vorgesehen (ZGB 712h Abs. 3)
• Kostenbeteiligung nachträglich anschliessender Stockwerkeigentümer
  • Bauen zu einem späteren Zeitpunkt weitere Stockwerkeigentümer Ladeinfrastrukturen ein, ist es nur fair, wenn diese sich an den Initialkosten des Ersterstellers beteiligen.

Stockwerkeigentümer- bzw. Miteigentümer-Versammlung

Die Unterbreitung an die Stockwerkeigentümerversammlung (UNG im StWE-Gebäude) bzw. Miteigentümer-Versammlung (gemeinschaftliche Autoeinstellhalle) erfordert für die erforderliche gemeinschaftliche Willensbildung:

• Antrag +
• Begründung.

Es ist hilfreich, zuhanden der betreffenden Stockwerk- bzw. Miteigentums-Versammlung ein technisches Dossier der Ladeinfrastruktur vorzulegen, womöglich mit technischen Angaben zur Ladeinfrastruktur wie Kapazität (in kW), Installationsvorgehen, Schnittstellen zur gemeinschaftlichen Basisinfrastruktur usw.

Elementar dürfte sein, nachzuweisen, dass der Strombezug nicht zulasten des „Allgemeinstroms“ der StWEG erfolgt.

Weiterverkauf der StWE-Einheit: Übertragung der obligatorischen Pflichten aus der E-Ladestation

Bei einem allfälligen Verkauf der StWE-Einheit samt Anteil der UN-Garage sollte die mit StWEG vereinbarten Rechte und Pflichten auf den Erwerber weiterübertragen werden, was je nach Vertragsgestaltung, mit oder ohne Mitwirkung des Verwalters der StWEG geschehen kann.

In Teil 3 folgen die Erläuterungen zur „Installation, Lademanagement und Ladestromabrechnung“.

Bildquelle: https://www.swisscharge.ch/vermieter-und-mieter/