Erneuerung gemeinschaftlicher Teile
Es ist zu unterscheiden zwischen
- gewöhnlichen Verwaltungshandlungen
- notwendigen und dringlichen Massnahmen
- nützlichen Massnahmen und
- der Verschönerung und Bequemlichkeit dienenden Massnahmen (luxuriöse Massnahmen)
Die Begriffe werden nachfolgend erläutert.
Gewöhnliche Verwaltungshandlungen
Gewöhnliche Verwaltungshandlungen sind Massnahmen, die der Erhaltung der gemeinschaftlichen Sache oder der Verhütung von Schäden dienen; es sind Handlungen, die ohne weiteres im Interesse aller Miteigentümer liegen und keine besonderen Kosten verursachen. Gewöhnliche Verwaltungshandlungen dürfen von jedem einzelnen Miteigentümer vorgenommen werden, solange die Mehrheit nichts anderes bestimmt.
Notwendige und dringliche Massnahmen
Notwendige Massnahmen beinhalten Massnahmen, die für die Erhaltung des Wertes und der Gebrauchsfähigkeit der Sache unerlässlich sind (z.B. Sanierung eines undichten Daches oder Anpassung eines Öltanks an gesetzliche Vorschriften). Jeder Miteigentümer hat einen gesetzlichen Anspruch auf Durchführung der notwendigen Verwaltungshandlungen. Kommt kein gutheissender Beschluss der Gemeinschaft zustande, so kann der einzelne Miteigentümer beim Richter die Anordnung der notwendigen Massnahme verlangen. Notwendige Massnahmen bedürfen der Zustimmung der Mehrheit aller Miteigentümer (sofern sie nicht als gewöhnliche Verwaltungshandlungen von jedem einzelnen vorgenommen werden dürfen).
Nützliche Massnahmen
Nützliche Massnahmen führen zu einer Wertsteigerung oder Verbesserung der Wirtschaftlichkeit oder Gebrauchsfähigkeit der Sache. Die Durchführung solcher Massnahmen bedarf eines qualifizierten Mehrheitsbeschlusses der Eigentümer (Mehr nach Personen und Anteilen; das Quorum kann durch Vereinbarung erschwert werden).
Luxuriöse Massnahmen
Luxuriöse Massnahmen bezwecken primär eine Verschönerung oder einen bequemeren Gebrauch des Objekts; ein Mehrwert kann damit einhergehen, muss aber nicht. Von Gesetzes wegen erfordern luxuriöse Massnahmen einen einstimmigen Beschluss der Miteigentümer. Dieses Quorum kann im Reglement herabgesetzt werden.
Unabhängig davon, ob es sich um gewöhnliche, notwendige,
nützliche oder luxuriöse Massnahmen handelt, ist folgendes zu beachten: Immer wenn die Massnahme in die reglementarisch festgehaltene Aufteilung von Miteigentum und Sonderrecht eingreift, bedarf diese Massnahme der Zustimmung aller Miteigentümer (Einstimmigkeit). Dies kann bereits der Fall sein, wenn Veränderungen an der Fassade vorgenommen, z.B. durch den Einbau eines Klimagerätes. Eine solche Massnahme verändert die im Begründungsakt vorgesehene Form und Erscheinung des Gebäudes und bedarf deshalb der Einstimmigkeit.
Bauliche Massnahmen an Gemeinschaftsanlage im Partikularinteressen bestimmter Stockwerkeigentümer gelten als luxuriös im Sinne von ZGB 647e
Judikatur
- BGE 141 III 357 ff.
Notwendige bauliche Massnahmen
Judikatur
- BGer 5A_410/2019 vom 03.04.2020 (Evaluierung der Notwendigkeit anhand einer Interessenabwägung)
Nützliche bauliche Massnahmen
Judikatur
- BGE 144 III 510 ff. (Erfordernis des doppelten Mehrs, d.h. der Mehrheit der anwesenden Stockwerkeigentümer, die zugleich den grösseren Teil der Sache vertritt)
Teile im Sonderrecht
Bauliche Massnahmen sind nicht in jedem Fall ohne weiteres zulässig. Da die Abgrenzung zu den gemeinschaftlichen Teilen fliessend ist und die gemeinschaftlichen Teile bei baulichen Massnahmen schnell betroffen sind, können bauliche Massnahmen bei Teilen im Sonderrecht ebenfalls unter die Genehmigungspflicht der Gemeinschaft fallen.
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