E-Ladestationen als neues Streitthema: Teil 1 – Installation einer E-Ladestation in Mehrfamilien-Miethäusern

Einleitung

Die Zunahme der Elektromobilität verlangt nach mehr Parkplätzen mit E-Ladeinfrastruktur (Elektroladestationen).

Da Elektrofahrzeuge am besten dort geladen werden, wo sie über längere Zeit stehen, sind – nebst Einkaufszentren und Restaurants – Unterniveaugaragen der Miethäuser oder Stockwerkeigentums-Liegenschaften, d.h. zuhause, prädestiniert.

Es ist zu klären, wer die E-Ladestation veranlasst und bezahlt sowie wie die Stromkostentragung geregelt wird. Die Frage der Verrechnung der Stromkosten bei Mehrfamilienhäusern ist ein Thema, weil die E-Ladungen, die schnell einmal CHF 500 – CHF 1‘000 erreichen können, nicht über den Allgemeinstrom allen Mietern bzw. Stockwerkeigentümern aufgebürdet werden können. Für den Vermieter stellen sich auch die Themen des Wegzugs des die E-Ladestation wünschenden Mieters und der Anlagenerneuerung angesichts der rasanten Entwicklung in diesem Energiesegment.

Diese und andere Fragen sind vorgängig zu klären und das Ergebnis schriftlich zu vereinbaren.

Die nachfolgenden Ausführungen sollen die to do’s der Zulassung, der Installation, des Einzel- oder Gemeinschaftsbetriebs und des Unterhalts von Ladeinfrastrukturen im Mietverhältnis oder Stockwerkeigentum erklären, auch um Mehrkosten und Mietstreitigkeiten zu vermeiden.

Mietvertrag als Ausgangslage

Der Bezug Gemeinschaftsstrom zum Laden von Fahrzeugen ist meistens nicht im Mietvertrag geregelt.

Der Mieter hat, wenn dies nicht vereinbart ist, grundsätzlich keinen Anspruch auf

• Erschliessung eines Stellplatzes oder die regelmässige Nutzung einer bestehenden Ladeinfrastruktur (OR 256);
• Bezug des Gemeinschaftsstroms zum Laden seines E-Autos.

Mieteranfrage

Für den Einbau einer E-Ladeinfrastruktur benötigt der Mieter das Einverständnis des Vermieters bzw. seiner Liegenschaftenverwaltung, und zwar nicht nur für die Erstellung der Ladeinfrastrukturanlage, sondern auch für Strombezug.

Es empfiehlt sich in mehreren Schritten vorzugehen:

• Grundsatzanfrage
• Bei Bewilligung
  • Home-Check durch den vom Fahrzeughersteller empfohlenen Installateuren, für folgende Abklärungen:
    • Beste Ladelösung für das konkrete E-Fahrzeug
    • Prüfung, ob die Hausinstallationen anzupassen sind oder, ob eine Lademanagement-Lösung ausreichend ist
  • Dem Vermieter oder seiner Verwaltung ein technisches Dossier der Ladeinfrastruktur mit Kapazitätsangaben (in kW) samt Unterlagen von Lieferant und Installateur vorlegen
• Umsetzung durch Vermieter oder ggf. Mieter nach Allozierung der Anlagenerstellung
  • Mietvertragsanpassung
  • Detailgenehmigung der technischen Vorgaben durch den Vermieter.

Ein Handlungsspielraum entsteht meistens dadurch, dass der Mieter die Kosten ganz oder teilweise übernimmt.

Ablehnung des Vermieters

Es steht dem Vermieter frei, der Anfrage betreffend Errichtung einer E-Ladestation nicht zu entsprechen.

Baut der Mieter ohne Vermieterzustimmung eine E-Ladeinfrastruktur ein, verletzt er den Mietvertrag und läuft Gefahr, dass der Vermieter den Mietvertrag kündigt.

Bewilligung des Vermieters

Bewilligt der Vermieter grundsätzlich die Installation einer E-Ladestation, stellt sich die Frage, wer und auf wessen Kosten die E-Ladestation errichtet:

• Installation der E-Ladestation auf Kosten des Mieters
• Installation der E-Ladestation durch den Vermieter mit Mietzinserhöhung
• Installation einer Gemeinschafts-E-Ladestation durch den Vermieter
• Outsourcing von Erstellung und Betrieb der E-Ladeinfrastruktur an einen Energieversorger.

Installation der E-Ladestation durch den Mieter auf eigene Kosten

Der Vermieter, der mit der Errichtung einer E-Ladestation einverstanden ist, sie aber nicht selber installieren will, kann den Mieter schriftlich ermächtigen, die E-Ladestation auf eigene Kosten fachgerecht von einem konzessionierten Elektroinstallateur installieren zu lassen (OR 260a Abs. 1).

Dabei sind vertraglich zu regeln:

• Tragung der Betriebs- und Unterhaltskosten der E-Ladestation durch den Mieter
• Fachgerechte Installation eines separaten Stromzählers.

Bei Beendigung des Mietverhältnisses gilt für die installierte E-Ladestation folgendes:

• Mehrwertentschädigung des Vermieters an den Mieter?
  • Ohne schriftliche Abrede schuldet der Vermieter dem Mieter bei Beendigung des Mietverhältnisses eine Entschädigung, wenn die E-Ladestation dannzumal noch einen erheblichen Mehrwert aufweist (OR 260a Abs. 3)
• Rückbauverpflichtung des Mieters?
  • Die Mietparteien können (schriftlich) vereinbaren, dass der Mieter bei Beendigung des Mietverhältnisses den ursprünglichen Zustand des Autoabstellplatzes wiederherzustellen hat (Rückbau der Ladestation und der Elektrozuleitungen sowie des Stromzählers) (OR 260a Abs. 2)
• Ohne Rückbauverpflichtung und ohne Mehrwertentschädigung?
  • Die Mietparteien können (schriftlich) vereinbaren, dass der Mieter zwar nicht rückbauverpflichtet ist, die E-Ladestation entschädigungslos zurücklassen darf
• Vereinbarte, altersabgestufte Entschädigungspflicht des Vermieters an den Mieter?
  • Die Parteien haben die Möglichkeit, eine im Voraus festgelegte Entschädigung, zB nach den Altersjahren abgestuft, zu vereinbaren.

Für die meistgewählten Varianten der Bewilligung mit Rückbauverpflichtung oder ohne Rückbauverpflichtung/ohne Entschädigungspflicht ist beim HEV Schweiz eine Mustervereinbarung erhältlich («Bewilligung zum Einrichten von Ladestationen für Elektrofahrzeuge»).

Installation durch den Vermieter mit Mietzinserhöhung

Ist der Vermieter bereit, die Ladestation beim Abstellplatz zu installieren, handelt es sich um eine wertvermehrende Investition, die bei Zusammenhang mit einer Mietwohnung oder mit einem Geschäftsmietraum zu einer Mietzinserhöhung auf den nächst möglichen Kündigungstermin berechtigt. Die Mietzinserhöhung ist dem Mieter mindestens zehn Tage vor Beginn der Kündigungsfrist auf dem amtlichen Formular mitzuteilen und zu begründen.

Aus Praktikabilitätsgründen wird die Mietzinserhöhung in einem solchen Fall meistens vereinbart und die so getroffene Abrede in einem amtlichen Formular schriftlich niedergelegt.

Ist der Abstellplatz einziger Mietgegenstand (ohne Wohnungs- oder Geschäftsraum-Miete zwischen den gleichen Parteien), können die Parteien entweder einen neuen Mietvertrag schliessen oder einen schriftlichen Nachtrag zum Mietvertrag vereinbaren.

Installation einer Gemeinschafts-E-Ladestation durch den Vermieter

Je nach den baulichen Voraussetzungen und den Intentionen des Vermieters kann auch eine zentrale Ladestation, die von mehreren Mietern genutzt werden darf, eine Alternative zur E-Ladestation beim jeweiligen Abstellplatz sein.

In solchen Fällen empfiehlt sich – unabhängig von bestehenden Mietverhältnissen – eine Nutzungsvereinbarung zwischen dem Eigentümer/Vermieter einer Liegenschaft und dem Nutzer (Mieter oder auch andere Anwohner oder Geschäftsleute aus Nachbarliegenschaften) abzuschliessen, enthaltend:

• Modalitäten des Nutzungsrechts
• Entschädigung für die Nutzung der Ladestation
• Stromverbrauchabrechnung.

Outsourcing von Erstellung und Betrieb der E-Ladeinfrastruktur an einen Energieversorger

Bei bestehenden Grossüberbauungen kann es auch zweckmässig sein, die Erstellung und den Betrieb einer E-Ladeinfrastruktur einem Elektroenergieversorger zu überlassen, sodass der Vermieter nur das Verhältnis zu diesem zu regeln hat und vom Betriebsaufwand dispensiert ist.

Die Mieter beziehen den Ladestrom wie bei jeder externen Ladestation, gegen Entschädigung mittels App oder Kreditkarte, beim Betreiber der Infrastrukturstation.

Vermieterzustimmung und ggf. Nachtrag zum Mietvertrag

Die Bewilligung einer E-Ladeinfrastruktur-Installation durch den Mieter auf eigene Rechnung bzw. die Montage durch den Vermieter wird unterschiedlich erledigt:

• E-Ladeinfrastruktur-Installation durch den Mieter auf eigene Rechnung
  • Korrespondenzaustausch mit Bewilligungserklärung
  • Nachtrag zum Mietvertrag
• E-Ladeinfrastruktur-Installation durch den Vermieter
  • Ohne Mietzinserhöhung
    • Korrespondenzaustausch mit Bewilligungserklärung
    • Nachtrag zum Mietvertrag
  • Mit Mietzinserhöhung (Formularpflicht)
    • Nachtrag zum Mietvertrag.

Für den Fall, dass die Bewilligung für die E-Ladestations-Installation durch den Vermieter erteilt wird und die Mietvertragsanpassung formal verschriftlicht werden soll, bietet Swiss eMobility ein Musterdokument:

BEWILLIGUNG FÜR DIE INSTALLATION EINER LADEINFRASTRUKTUR FÜR ELEKTROFAHRZEUGE | swiss-emobility.ch

In Teil 2 folgen die Erläuterungen zur „Installation einer E-Ladestation im Stockwerkeigentum“.

Bildquelle: https://www.swisscharge.ch/vermieter-und-mieter/