Änderungen durch den Mieter
Schriftliche Zustimmung
Der Mieter kann Erneuerungen und Änderungen nur vornehmen, wenn der Vermieter diesen schriftlich zustimmt (Art. 260a Abs. 1 OR).
Mehrwert
Hat die Mietsache bei Beendigung des Verhältnisses einen erheblichen Mehrwert, so kann der Mieter dafür eine angemessene Entschädigung verlangen. Dies kann jedoch im Mietvertrag ausgeschlossen werden.
Änderungen durch den Vermieter
Zumutbarkeit für den Mieter
Änderungen durch den Vermieter setzen voraus, dass diese für den Mieter zumutbar sind und das Mietverhältnis nicht gekündigt ist (Art. 260 OR). Die Zumutbarkeit beurteilt sich nach objektiven Kriterien.
Modernisierungen
In den meisten Fällen handelt es sich bei den Änderungen um Modernisierungen, da die Beseitigung von Mängeln durch Art. 257h OR (Duldungspflicht für Arbeiten an der Mietsache zur Mängelbeseitigung) abschliessend geregelt ist.
Rohmiete / Mieterausbauten
Rohmiete
Bei der Rohmiete bzw. Rohbaumiete vereinbaren die Parteien, dass der Mieter die Sache im unausgebauten, nicht gebrauchstauglichen Zustand übernimmt und auf eigene Kosten selbst aus- oder umbaut. Charakteristisch für die Rohmiete ist folglich der Ausbau durch die Mieterschaft, sog. Mieterausbauten.
Mieterausbauten
Abgrenzung:
Bei der Rohmiete stellen die vertraglich vorgesehen Ausbauarbeiten der Mieterschaft keine Erneuerungen und Änderungen der Mietsache i.S.v. Art. 260a OR dar.
Pflicht zur Wiederherstellung des ursprünglichen Zustandes:
Eine Pflicht zur Wiederherstellung des ursprünglichen Zustandes kann bei einer Vermietung im Rohbauzustand von der Mieterschaft grundsätzlich nicht verlangt werden. Umbauten nach Erstellung der Gebrauchtauglichkeit, sind jedoch i.d.R. nicht von der Wiederherstellungspflicht befreit.
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