Geschäftsmietverhältnisse – Im Zeichen der Corona-Krise

Geschäftsmietverhältnisse

Einleitung

Aufgrund der vom Bundesrat angeordneten Massnahmen mussten zahlreiche Geschäfte geschlossen werden. Ohne Umsatz können die betroffenen Unternehmen in finanzielle Schieflage geraten und sind unter Umständen nicht mehr in der Lage, ihren Verpflichtungen nachzukommen. Haben die Mieter Ansprüche gegen den Vermieter? Welche Ansprüche haben die Eigentümer? Haben Mieter und / oder Eigentümer allenfalls Ansprüche gegen den Staat?

Betroffene Unternehmenskreise

Die vom Bundesrat getroffenen Massnahmen schränken zweifellos die Grundrechte ein. Die Wirtschaftsfreiheit der von Geschäftsschliessungen betroffenen Unternehmen ist eingeschränkt. Betroffen ist auch die Eigentumsgarantie. Der Fokus in der Berichterstattung in den Medien liegt schwergewichtig auf die Folgen für Mieter. Betroffen ist jedoch ein viel weiterer Kreis.

• Mieter / Pächter
• Eigentümer
  • Eigenes Geschäft in eigenen Räumen
  • Verpächter / Vermieter
• Zulieferer
• Usw.

Mieter und Pächter sind offensichtlich betroffen, wenn sie ihr Geschäft wegen der Schliessung nicht betreiben können. Unternehmen, welche ihr Geschäft in eigenen Räumlichkeiten betreiben, sind jedoch von der Schliessung genauso betroffen. Eigentümer sind betroffen, wenn ihre Mieter oder Pächter aufgrund der Schliessung den Mietzins nicht zahlen. Zulieferer sind betroffen, wenn ihre Kunden aufgrund der Schliessung keine Bestellungen mehr aufgeben.

Ruf nach staatlichen Lösungen

Der Ruf nach staatlichen Entschädigungen und Lösungen ist verständlich. Der Staat ist bei jeder Lösung an den Gleichbehandlungsgrundsatz gebunden. Erhalten Mieter und Pächter Entschädigungen, müssen Unternehmen, welche ihr Geschäft in eigenen Räumlichkeiten betreiben gleich behandelt werden. Ebenso müssten Vermieter bzw. Eigentümer unterstützt werden, welchen durch Wegfall der Mieter die Zahlung der Hypothekarzinse etc. nicht mehr möglich ist.

Einschränkung der Freiheitsrechte

Die Anordnungen des Bundesrates schränken verschiedene Freiheitsrechte ein, insbesondere die Bewegungsfreiheit (BV 10 Abs. 2), die Versammlungsfreiheit (BV 22) und die Wirtschaftsfreiheit (BV 27). Die Massnahmen des Bundes sind indes nicht nur eine Einschränkung der Wirtschaftsfreiheit, sondern auch eine erhebliche Beschränkung der Eigentumsgarantie (BV 26).

Die Einschränkung der Freiheitsrechte setzt eine gesetzliche Grundlage voraus, muss im öffentlichen Interesse liegen und verhältnismässig sein. Das vom Staat verfolgte Ziel darf mit keinem milderen Mittel erreichbar sein.

Notrechtliche Verordnungen des Bundesrates gestützt auf BV 185 Abs. 3 unterliegen strengen Voraussetzungen. Sie müssen u.a. in Einklang mit bestehenden Erlassen der Bundesversammlung stehen. Der Bundesrat hat einige der notrechtlichen Verordnungen auf BV 185 Abs. 3 gestützt.

Die Anordnungen in der Verordnung 2 über Massnahmen zur Bekämpfung des Coronavirus (SR 818.101.24), mit welchem der Lockdown angeordnet wurde, hat er dagegen auf das Epidemiengesetz (SR 818.101) gestützt. Mit diesem Gesetz liegt eine gesetzliche Grundlage vor, welches dem Bundesrat erlaubt, in ausserordentlichen Lagen, für das ganze Land Massnahmen zu treffen (EpG 7). Die einzelnen Massnahmen sind im Gesetz nicht abschliessend umschrieben (EpG 30 ff.).

Die Einschränkung der Wirtschaftsfreiheit und der Eigentumsgarantie wirft die Frage auf, ob der Staat diese Eingriffe zu entschädigen hat.

Entschädigung

Epidemiengesetz

Das Epidemiengesetz sieht lediglich für bestimmte Massnahmen vor, dass die anordnende Behörde eine Entschädigung für einen Schaden zusprechen kann, sofern der Schaden mit zumutbaren Bemühungen nicht anderweitig gedeckt werden kann (EpG 63 f.). Es handelt sich dabei um Schäden infolge von Massnahmen nach EpG 33 bis 38 und EpG 41 Abs. 3 sowie um Impfschäden (EpG 64 ff.). Diese Vorschrift ist als Kann-Vorschrift ausgestaltet und bezieht sich gerade nicht auf die Anordnung der Schliessung von privaten Unternehmen u.dgl. gemäss EpG 40. Gestützt auf das EpG vom Bund Entschädigungen erhältlich zu machen, kommt deshalb nur in Frage

• bei Personen, welche krank, krankheitsverdächtig, angesteckt oder ansteckungsverdächtig sind oder Krankheitserreger ausscheiden
• für Schäden infolge Anordnung einer medizinischen Überwachung, Quarantäne oder Absonderung, ärztlichen Untersuchung und Behandlung sowie infolge der Einschränkung bestimmter Tätigkeiten und der Berufsausübung.

Wenn ausnahmsweise die Voraussetzungen erfüllt sind, kann Schadenersatz erst dann vom Bund werden, wenn der Schaden nicht anderweitig gedeckt wurde (Versicherung etc.).

Verantwortlichkeitsgesetz

Eine Staatshaftung kommt nur in Frage, wenn der Bundesrat einen Schaden in Ausübung seiner amtlichen Tätigkeit widerrechtlich verursacht (VG 3). Entscheidendes Kriterium ist die Widerrechtlichkeit. Der Bundesrat hat sich auf das Epidemiengesetz für die Anordnung des Lockdowns gestützt und damit formell nicht widerrechtlich gehandelt.

Sind die vom Bundesrat angeordneten Massnahmen als unzulässig anzusehen, etwa weil zu weit gehend, kommt eine Staatshaftung allenfalls in Frage.

Faktische Enteignung

Das Eigentum ist durch die Eigentumsgarantie gewährleistet. Enteignungen sowie Beschränkungen des Eigentums, welche einer Enteignung gleich kommen, sind zu entschädigen (BV 26). Nicht nur das Eigentum an sich, sondern auch weitere vermögenswerte Rechtspositionen des Privatrechts sind durch die Eigentumsgarantie geschützt. Auch Mieter können sich unter Umständen darauf berufen, wenn ihre Nutzungsrechte beeinträchtigt werden (vgl. BGE 136 I 17 E.5.2).

Dass die Nutzungsrechte von Mietern durch die Massnahmen des Bundesrates betroffen sind, ist evident. Auch die Rechte von Eigentümern sind betroffen, wenn sie etwa eigene Flächen aufgrund der Betriebsschliessung selbst nicht nutzen können oder wenn ihnen Mietzinsausfälle entstehen, weil ihre Mieter nicht mehr zahlen. Inwieweit die Akteure eine Entschädigung geltend machen können, muss einer näheren Prüfung unterzogen werden, eine solche erscheint jedenfalls nicht zum Vornherein als ausgeschlossen.

Besitzesstörung

Durch die Massnahmen des Bundesrates wird der Besitz der Mieter an ihren Mietflächen in gewisser Hinsicht gestört. Schadenersatzansprüche aus Besitzesstörung setzen voraus, dass der Störer sich verbotener Eigenmacht bedient (ZGB 928). Der Bundesrat stützt sich u.a. auf das Epidemiengesetz, weshalb die Geltendmachung von verbotener Eigenmacht voraussichtlich kein Erfolg beschieden sein dürfte.

Fazit

Im Einzelfall zu prüfen ist, ob Schadenersatz gestützt auf das Epidemiengesetz geltend gemacht werden kann oder eine Entschädigung aus faktischer Enteignung in Frage kommt. Für Schadenersatzansprüche gestützt auf das Verantwortlichkeitsgesetz dürften die Hürden hoch sein.

Mietrecht

Kontroverse

Zwischen Vermietern und Mietern ist die Frage kontrovers, ob die Geschäftsschliessungen infolge Covid-19 einen Mangel an der Mietsache darstellen oder nicht.

Mietzinsherabsetzung

Die Herabsetzung des Mietzinses ist nur möglich, wenn ein Mangel vorliegt, welcher den Mieter im vertragsgemässen Gebrauch der Sache stört (OR 258).

Unkörperlicher Mangel

Die Mietobjekte leiden durch die Massnahmen des Bundesrates nicht an einem physischen Mangel. Insbesondere stellt Covid-19 nicht eine vom Mietobjekt ausgehende Gefahr für die Gesundheit des Mieters dar. In Frage kommt deshalb nur ein unkörperlicher Mangel. Unkörperliche Mängel sind u.a.:

• Rechtliche Mängel:
  • Fehlen einer Bewilligung
  • Anspruch eines Dritten auf das Mietobjekt
  • Zugesicherte Nutzungsart ist nicht möglich
• Wirtschaftliche Mängel:
  • Zugesicherter Umsatz kann nicht erreicht werden
  • Zusicherung hinsichtlich Passantenfrequenz

In der Regel wird in Gewerberaummietverträgen vereinbart, dass der Mieter selbst für sämtliche Bewilligungen verantwortlich ist, welche er zum Betreiben seines Geschäfts benötigt. Bisweilen werden Mietverträge suspensiv-bedingt von der Erteilung solcher Bewilligungen abhängig gemacht. Die Massnahmen des Bundesrates laufen auf eine Suspendierung dieser Bewilligungen hinaus, was in den meisten Fällen in die Risikosphäre des Mieters fallen dürfte.

Ob eine Zusicherung hinsichtlich Umsatz, Passantenfrequenz oder Nutzungsart vorliegt, muss im Einzelfall geprüft werden. Ist das der Fall, könnte allenfalls ein Mangel vorliegen.

Umfang der Herabsetzung

Sofern ein Mangel zu bejahen ist, hängt der Umfang der Herabsetzung vom Umfang der Beeinträchtigung der Nutzung ab. Zu berücksichtigen ist, dass der Mieter die Mietfläche stets noch teilweise nutzt (bspw. Lagerfläche für sein Inventar; Umstellung auf Takeaway-Betrieb in einem Restaurant, Versandhandel, Online-Shop, etc.). Bei der Umsatzmiete ist der reduzierte Mietzins aufgrund des reduzierten Umsatzes anzurechnen.

Schadenersatz

Der Mieter kann nur dann Schadenersatz vom Vermieter verlangen, wenn der Schaden aufgrund eines Mangels eingetreten ist und den Vermieter ein Verschulden trifft (OR 259e).

Sofern die Nutzungseinschränkung aufgrund der bundesrätlichen Anordnungen als Mangel zu qualifizieren ist, kommt ein Schadenersatzanspruch des Mieters gegen den Vermieter nicht in Frage, da der Mangel vom Vermieter nicht beseitigt werden und ihn auch kein Verschulden treffen kann.

Hinterlegung

Eine Hinterlegung des Mietzinses kommt nur in Frage, wenn der Vermieter einen Mangel nicht beseitigt (OR 259g).

Sofern die Covid-19 Anordnungen des Bundesrates als Mangel des Mietobjekts zu qualifizieren sind, handelt es sich nicht um einen Mangel, den der Vermieter beseitigen kann. Folglich ist auch eine Hinterlegung des Mietzinses ausgeschlossen.

Vom Mieter trotzdem bei der Schlichtungsstelle einbezahlte Mietzinse gelten als nicht bezahlt und der Vermieter kann das Mietverhältnis unter Einhaltung der Fristen gestützt auf OR 257d OR ausserordentlich kündigen.

Ausserordentliche Kündigung aus wichtigem Grund

Eine ausserordentliche Kündigung des Mietvertrages durch den Mieter wegen Unzumutbarkeit der Fortsetzung des Mietverhältnisses (OR 266g) kommt in einer schweren Wirtschaftskrise in Frage. Vorübergehende oder konjunkturell bedingte wirtschaftliche Schwierigkeiten genügen jedoch nicht. Nachdem der Bundesrat bereits Lockerungen umsetzt, ist (noch) nicht von einer schweren Wirtschaftskrise auszugehen, womit eine ausserordentliche Kündigung nicht in Frage kommt. Sind die Voraussetzungen der Unzumutbarkeit der Fortsetzung des Mietverhältnisses nicht erfüllt, ist die Kündigung unwirksam. Sind die Voraussetzungen erfüllt, bestimmt der Richter, ob der Mieter den Mietzins für die Restdauer des Mietverhältnisses zahlen muss.

Unmöglichkeit

Ist das Mietobjekt nach der Übergabe nicht mehr nutzbar aufgrund eines polizeilichen Verbotes bei einer Epidemie, erlischt das Mietverhältnis ohne Kündigung (OR 119), wenn die Weiterführung des Mietverhältnisses in jedem Fall ausgeschlossen ist. In der derzeitigen Situation ist nicht von einem dauerhaften Ausschluss der Weiterführung des Mietverhältnisses auszugehen. Die Parteien bleiben damit an den Mietvertrag gebunden.

force majeure Klausel

Enthält der Mietvertrag eine force majeure Klausel, ist der Wortlaut dieser Klausel dafür massgebend, ob die Einschränkungen aufgrund der bundesrätlichen Massnahmen dem Mieter Rechte verleihen bspw. auf Reduktion des Mietzinses oder ausserordentliche Beendigung des Mietvertrages.

Mietrechtliche Schlussfolgerung

Ob die Massnahmen des Bundesrates einen Mangel am Mietobjekt darstellen, ist umstritten. Nach der hier vertretenen Ansicht sind sie nicht per se als Mangel anzusehen, sondern es ist im Einzelfall zu prüfen, ob sie einen Mangel darstellen können. Entsprechend kommt es auf die Umstände im Einzelfall an, ob eine Mietzinsherabsetzung verlangt und durchgesetzt werden kann.

Eine ausserordentliche Beendigung des Mietvertrages durch den Mieter kommt in den meisten Fällen nicht in Frage. Auch hier sind die Umstände des Einzelfalls massgebend.

Fazit

Mietern und Vermietern ist zu empfehlen, das Gespräch zu suchen und gemeinsam Lösungen zu erarbeiten, welche den Verhältnissen und den Interessen beider Parteien Rechnung tragen.

Angesichts des Umstandes, dass die Einschränkungen der Wirtschaft durch die Massnahmen des Bundes nicht nur die Mieter sondern zahlreiche weitere Wirtschaftsakteure treffen und die Lösungen des Bundesrates alle gleich behandeln müssen, ist seine Zurückhaltung verständlich. Trotzdem wäre es wünschenswert, wenn für die Mieterschaft und Vermieterschaft klare Verhältnisse geschaffen würden. Die Grundsätze der faktischen Enteignung sind in die Überlegungen mit einzubeziehen, ob und wie der der Bund die betroffenen Wirtschaftsakteure unterstützen will.