Allgemeines
Bei Zahlungsrückstand des Mieters hat der Vermieter gemäss Art. 257d OR das Recht das Mietverhältnis ausserordentlich, d.h. vorzeitig aufzulösen.
Anwendungsbereich
Die Regelung des Kündigungsrechts des Vermieters bei Zahlungsrückstand des Mieters gilt für alle Mietverhältnisse, gleichgültig ob befristet, unbefristet, Wohnräume, Geschäftsräume oder bewegliche Sachen.
Voraussetzungen
Übernahme der Mietsache
Die Folgen von Art. 257d OR treten erst nach Übergabe der Mietsache an den Mieter ein.
Mietzinsen und Nebenkosten
Art. 257d OR findet nur auf Mietzinsen und Nebenkosten Anwendung. Der Rückstand der Bezahlung folgender Leistungen fällt nicht unter Art. 257d OR:
- Betreibungskosten
- Sicherheitsleistungen
- Schadenersatzansprüche
Zahlungsrückstand
Der Mieter muss mit den Mietzinsen oder den Nebenkosten in Zahlungsrückstand geraten. Darunter fällt jede nicht termingerechte Zahlung.
Fristansetzung / Kündigungsandrohung
Der Vermieter muss dem Mieter schriftlich eine Zahlungsfrist (10 Tage, bei Wohn- und Geschäftsräumen 30 Tage) setzen und androhen, dass er bei Nichtbazahlung innert Frist kündigen werde.
Ausnahme
Eine ausgesprochene Kündigung kann gegen den Grundsatz von Treu und Glauben verstossen, wenn
- Zahlungsrückstand minimal ist,
- der Mieter den Rückstand ganz kurz nach Ablauf der Frist bezahlt,
- der Vermieter Zahlungserleichterungen versprochen hat,
- der Vermieter mit der Kündigung nach Ablauf der Frist sehr lange gewartet hat
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