Mietrecht für die Praxis 10., überarbeitete Auflage

Autorinnen und Autoren

• Andreas Beguin, lic. iur., Advokat, Basel
• Tobias Brändli, MLaw, Rechtsanwalt, Chur
• Beat Brüllhardt, lic. iur., ehem. leitender Gerichtsschreiber, Köniz (Niederscherli)
• Sarah Brutschin, lic. iur., Advokatin, Basel
• Tobias Kunz, lic. iur., Rechtsanwalt, Zürich
• Jonathan Marston, Dr. iur., Advokat, Basel
• Sara Oeschger, lic. iur., Advokatin, Basel
• Richard Püntener, lic. iur., lic. phil. I, Rechtsanwalt, Schafis/La Neuveville
• Anita Thanei, lic. iur., Rechtsanwältin, Zürich
• Michael Töngi, lic. phil. I, Vizepräsident Mieterinnen- und Mieterverband Schweiz, Kriens
• Anabel von Uslar, lic. iur., Rechtsanwältin, Mediatorin, Zürich
• Carmen Wettstein, lic. iur., Rechtsanwältin, Zürich
• Markus Wyttenbach, lic. iur., M.B.L.-HSG, Rechtsanwalt, Fachanwalt SAV Strafrecht, Zürich
• Peter Zahradnik, lic. iur., Rechtsanwalt, Affoltern am Albis

Inhaltsübersicht

Vorwort
Abkürzungsverzeichnis
Bibliografie

1. Mieterschutz: Historischer Überblick und Hintergrund
   1. Privatrecht und Mieterschutz
   2. Der Mietwohnungsmarkt
   3. Die Entwicklung von Mietrecht und Mieterschutz bis 1990
   4. Das Mietrecht vom 1. Juli 1990
   5. Die Verfassungsgrundlagen
   6. Verordnungsrevisionen nach 1990
   7. Initiativen und Vorstösse zu Änderungen im Mietrecht und in der Wohnpolitik
2. Definition des Mietvertrags; Abgrenzung zu anderen Rechtsverhältnissen (Vertragstypen)
   1. Definition und wesentliche Elemente
   2. Abgrenzung zu anderen Vertragstypen
   3. Verträge mit mietvertraglichem Anteil
   4. Zusammengesetzte und verknüpfte Verträge
3. Übersicht über die anwendbaren Bestimmungen im Mietrecht
   1. Der Vertrag
   2. Das Gesetz
   3. Ortsgebrauch
   4. Rahmenmietverträge
4. Geltungsbereich des Mietrechts
   1. Zeitlicher Geltungsbereich
   2. Örtlicher Geltungsbereich
   3. Vertragsart
   4. Vertragsgegenstand
5. Behörden und Verfahren
   1. Allgemeines zur Streitschlichtung im Mietwesen
   2. Die Schweizerische Zivilprozessordnung (ZPO)
   3. Schiedsgerichtsbarkeit
   4. Mediation
   5. Handelsgericht
   6. Schlichtungsbehörde
   7. Keine Öffentlichkeit des Verfahrens
   8. Untersuchungsgrundsatz
   9. Prozessvoraussetzungen – fehlende Zuständigkeit
   10. Rechtshängigkeit – Klagerückzug
   11. Vertretung – Persönliches Erscheinen – Begleitung
   12. Beteiligung Dritter und Personenmehrheiten, Parteiwechsel
   13. Teilklage und Widerklage
   14. Streitwert
   15. Prozesskosten
   16. Unentgeltliche Rechtspflege
   17. Sistierung des Verfahrens
   18. Eingabe der Parteien
   19. Gerichtliche Vorladung und gerichtliche Zustellung
   20. Fristen
   21. Säumnis und Wiederherstellung
   22. Beweismittel
   23. Aufgaben der Schlichtungsbehörde
   24. Beratungstätigkeit
   25. Schlichtungsverfahren
   26. Protokollierungs- und Verwertungsverbot im Schlichtungsverfahren
   27. Abschluss des Schlichtungsverfahrens
   28. Gerichtsverfahren
   29. Rechtsmittel
6. Abschluss des Mietvertrags
   1. Suche nach Wohn- oder Geschäftsräumen
   2. ertragsverhandlungen
   3. Abschluss des Mietvertrags
   4. Antrag und Annahme
   5. Vertragsform
   6. Vertragsabschluss bei Familienwohnungen
   7. Mängel beim Vertragsschluss
7. Übergabe der Mietsache
   1. Zeitpunkt der Übergabe
   2. Verspätete Übergabe
   3. Unmöglichkeit der Übergabe der Mietsache
8. Mietantritt
   1. Rechte des Mieters bei Mietantritt
   2. Das Übernahmeprotokoll
   3. Einsichtsrecht in das Rückgabeprotokoll des Vormietverhältnisses
   4. Auskunftsrecht über den Mietzins des Vormietverhältnisses
9. Der Mangel an der Mietsache
   1. Begriff des Mangels
   2. Rechtsnatur
   3. Beispiele von Mängeln an der Mietsache (Auswahl aus der Rechtsprechung)
   4. Die Arten der Mängel 247
10. Pflichten des Mieters bei Mängeln an der Mietsache 253
    1. Meldepflicht 254
    2. Pflicht zur Duldung von Besichtigungen
    3. Pflicht zur Duldung von Arbeiten
    4. Unterhaltspflicht des Mieters
11. Rechte des Mieters bei Mängeln an der Mietsache
    1. Im Allgemeinen
    2. Rücktritt vom Vertrag bei anfänglichen, schweren Mängeln
    3. Begehren auf Beseitigung von Mängeln
    4. Herabsetzung des Mietzinses
    5. Schadenersatz
    6. Übernahme eines Rechtsstreits
    7. Hinterlegung des Mietzinses
    8. Fristlose Kündigung des Mietverhältnisses
12. Erneuerung und Änderung der Mietsache durch den Vermieter
    1. Unterscheidung zwischen Unterhalt, Erneuerung, Änderung und Umbau
    2. Hintergrund und Entstehung von Art. 260 OR
    3. Zwingender Charakter von Art. 260 OR
    4. Voraussetzungen eines zulässigen Umbaus
    5. Vorgehen bei unzulässigem Umbau
    6. Durchführung der Umbauarbeiten
    7. Das Recht des Mieters auf Herabsetzung des Mietzinses und Schadenersatz
13. Zahlung des Mietzinses
    1. Im Allgemeinen
    2. Zahlungstermin
    3. Zahlung durch Verrechnung
    4. Betreibung
    5. Retentionsrecht bei der Miete von Geschäftsräumen
14. Nebenkosten
    1. Im Allgemeinen
    2. Nebenkostenbelastung
    3. Änderung der Nebenkostenregelung
    4. Grundsatz der tatsächlichen Kosten
    5. Grundsatz der Wirtschaftlichkeit
    6. Nebenkostenabrechnung
    7. Einsichtsrecht des Mieters
    8. Fehlende oder fehlerhafte Nebenkostenabrechnung und Verweigerung des Einsichtsrechts
    9. Bestreitung der Nebenkostenabrechnung
    10. Rückforderung von Nebenkosten
    11. Ansprüche bei Handänderung
    12. Verjährung
    13. Verrechnung
    14. Exkurs zum Bezug von Elektrizität im Rahmen eines Zusammenschlusses zum Eigenverbrauch (ZEV) in Mietliegenschaften
15. Sicherheitsleistungen des Mieters
    1. Die Sicherheitsleistungen zugunsten des Vermieters im Allgemeinen
    2. Vom Vermieter gestellte Sicherheiten
    3. Die vom Mieter gestellte Sicherheit im Sinne von Art. 257e OR
    4. Mietkautionsversicherung
16. Mietzinsgestaltung und -überprüfung
    1. Die verschiedenen Kategorien von Mieten
       16.2 Die überprüfbaren Mieten im Besonderen
       16.3 Mietzinskontrolle
17. Anfechtung des missbräuchlichen Mietzinses
    1. Vorbemerkungen
    2. Anfechtung des Anfangsmietzinses
    3. Mietzinserhöhung
    4. Andere einseitige Vertragsänderungen zulasten des Mieters
    5. Mietzinsherabsetzung
18. Übersetzter Ertrag aus der Mietsache
    1. Im Allgemeinen
    2. Der Ertrag aus der Mietsache
    3. Bestimmung des Eigenkapitals
    4. Offensichtlich übersetzter Kaufpreis
    5. Zulässiger Ertragssatz
    6. Liegenschaftskosten
    7. Massgeblicher Zeitpunkt für die Überprüfung («Stichtag»)
    8. Bestimmung des zulässigen Mietzinses
    9. Individuelle, objektbezogene Ertragsberechnung
    10. Berechnungsbeispiele
19. Die übrigen Kriterien zur Festsetzung des Mietzinses
    1. Einführung
    2. Orts- oder Quartierüblichkeit
    3. Hypothekarzins (Referenzzins)
    4. Betriebs- und Unterhaltskosten
    5. Mehrleistungen des Vermieters
    6. Kostendeckende Bruttorendite bei neueren Bauten
    7. Zahlungsplan
    8. Teuerungsausgleich auf dem risikotragenden Kapital
    9. Empfehlungen in Rahmenmietverträgen
    10. Umsatzabhängiger Mietzins
    11. Einkommensabhängiger Mietzins
20. Indexierte und gestaffelte Mietzinse
    1. Einführung
    2. Indexierte Mietzinse
    3. Gestaffelte Mietzinse
21. Verhältnis zwischen den verschiedenen Kriterien der Mietzinsfestlegung 653
    1. Einführung in das Mietpreissystem
    2. Kostenmiete und Vergleichsmiete
    3. Abgrenzung zwischen Kosten- und Vergleichsmiete
    4. Absolute und relative Anpassungsgründe
    5. Absolute und relative Methode
    6. Anwendung der relativen Methode
    7. Wahl von Anpassungsgründen und Methode
    8. Kumulierung verschiedener Anpassungsgründe
    9. Kompensation verschiedener Anpassungsgründe
22. Koppelungsgeschäfte
    1. Einführung
    2. Definition
    3. Anwendungsbereich
    4. Die beteiligten Parteien
    5. Voraussetzungen für die Nichtigkeit
    6. Beispiele unzulässiger Koppelungsgeschäfte
    7. Gültiges Koppelungsgeschäft
    8. Folgen der Nichtigkeit des gekoppelten Geschäfts
    9. Absolut zwingende Bestimmung
23. Untermiete und Übertragung der Miete sowie Übergang des Mietverhältnisses nach Handänderung
    1. Im Allgemeinen
    2. Untermiete
    3. Übertragung der Miete
    4. Übergang des Mietverhältnisses nach Handänderung
24. Vertragsbeendigung ohne Kündigung
    1. Im Allgemeinen
    2. Aufhebungsvertrag
    3. Befristeter Mietvertrag
    4. Unmöglichkeit der Vertragserfüllung
    5. Rücktritt vom Vertrag
25. Kündigung: Allgemeine Grundsätze
    1. Im Allgemeinen
    2. Vertretung
    3. Vertragsauflösung vor Mietbeginn
    4. Kündigung eines bereits gekündigten Mietverhältnisses
    5. Form der Kündigung
    6. Kündigung der Familienwohnung
    7. Kündigung besonderer Mietverhältnisse
    8. Mehrere Personen aufseiten einer Vertragspartei
    9. Empfang der Kündigung und Fristenlauf
    10. Widerruf der Kündigung
    11. Inhalt und Begründung der Kündigung
    12. Teilkündigung
    13. Bedingte Kündigung
26. Ordentliche Kündigung
    1. Im Allgemeinen
    2. Kündigungstermin
    3. Kündigungsfrist
    4. Nichteinhalten von Kündigungsfrist oder -termin
27. Ausserordentliche Kündigung des Vermieters
    1. Grundsätze der ausserordentlichen Kündigungen
    2. Kündigung wegen Zahlungsrückstands
    3. Kündigung wegen Verletzung der Sorgfaltspflicht
    4. Kündigung nach Veräusserung der Mietsache
    5. Kündigung aus wichtigen Gründen
    6. Kündigung bei Konkurs des Mieters
    7. Kündigung des Mietverhältnisses während der Nachlassstundung
28. Ausserordentliche Beendigung des Mietverhältnisses durch die Mieterin
    1. Überblick
    2. Vorzeitige Rückgabe
    3. Die ausserordentliche Kündigung der Mieterin
    4. Kündigung wegen Mängeln an der Mietsache
    5. Kündigung nach den allgemeinen Regeln des OR
    6. Kündigung bei Tod der Mieterin
    7. Kündigung während der Erstreckung
    8. Kündigung aus wichtigen Gründen
    9. Kündigung des Mietverhältnisses während der Nachlassstundung
29. Anfechtbarkeit der Kündigung
    1. Im Allgemeinen
    2. Begründung der Kündigung
    3. Kündigung gegen Treu und Glauben
    4. Verfahren
    5. Beweislast
    6. Folgen der Aufhebung der Kündigung
    7. Schadenersatz bei vorgeschobenem Kündigungsgrund oder offensichtlich rechtsmissbräuchlicher Anfechtung der Kündigung
30. Erstreckung des Mietverhältnisses
    1. Einführung
    2. Voraussetzungen
    3. Gesetzlicher Ausschluss der Erstreckung
    4. Abwendung durch Ersatzangebot
    5. Härtegründe
    6. Kriterien zur Bemessung der Härte (Interessenabwägung)
    7. Vermieterinteressen
    8. Dauer und Art der Erstreckung
    9. Voraussetzungen einer Zweiterstreckung
    10. Vereinbarung über die Erstreckung
    11. Wirkung der Erstreckung
    12. Erstreckung des Untermietverhältnisses
    13. Verfahren
31. Besichtigungsrecht des Vermieters und Rückgabe der Mietsache
    1. 31.1 Das Besichtigungsrecht des Vermieters 975
       31.2 Die Rückgabe der Mietsache 976
       31.3 Der Zeitpunkt der Rückgabe 980
       31.4 Verletzung der Rückgabepflicht 981
       31.5 Das Rückgabeprotokoll 984
       31.6 Die Mängelrüge des Vermieters 988
       31.7 Die Haftung der Mieterin 992
       31.8 Im Voraus eingegangene Verpflichtungen der Mieterin 1002
       31.9 Die Ausweisung 1004
32. Veränderungen an der Mietsache durch den Mieter
    1. Im Allgemeinen
    2. Erneuerungen und Änderungen der Mietsache (Art. 260a Abs. 1 OR)
    3. Änderung der Mietsache ohne Zustimmung des Vermieters
    4. Wiederherstellung des ursprünglichen Zustands (Art. 260a Abs. 2 OR)
    5. Änderung der Mietsache mit Zustimmung des Vermieters
    6. Entfernung beweglicher Einrichtungen
    7. Entfernung fest eingebauter Einrichtungen
    8. Mehrwertentschädigungsanspruch des Mieters (Art. 260a Abs. 3 OR)
    9. Rohbaumiete
    10. Sonderfälle
33. Strafrechtlicher Schutz der Mieter
    1. Im Allgemeinen
    2. Art. 325bis und 326b ’s StGB
    3. Hausfriedensbruch
    4. Mietzinswucher
    5. Nötigung
    6. Strafbarkeit der Mieter

Anhang 1: Gesetzestexte

• Bundesverfassung (BV)
• Obligationenrecht (OR)
• Verordnung über die Miete und Pacht von Wohn- und Geschäftsräumen (VMWG)
• Schweizerische Zivilprozessordnung (ZPO)
• Strafbestimmungen (StGB)
• Energiegesetz (EnG)
• Energieverordnung (EnV)

Anhang 2: Links zum Mietrecht

Anhang 3: Formen und Fristen

• Formvorschriften
• Einhaltung von Fristen bei eingeschriebenen Sendungen

Anhang 4: Paritätische Lebensdauertabelle

Gesetzesregister

Stichwortverzeichnis