Mietzinserhöhung: Feststellung eines orts- und quartierüblichen Mietzinses

A. Missbräuchliche Mietzinse

I. Regel

Art. 269 OR

Mietzinse sind missbräuchlich, wenn damit ein übersetzter Ertrag aus der Mietsache erzielt wird oder wenn sie auf einem offensichtlich übersetzten Kaufpreis beruhen.

II. Ausnahmen

Art. 269a OR

Mietzinse sind in der Regel nicht missbräuchlich, wenn sie insbesondere:

1. im Rahmen der orts- oder quartierüblichen Mietzinse liegen;
2. durch Kostensteigerungen oder Mehrleistungen des Vermieters begründet sind;
3. bei neueren Bauten im Rahmen der kostendeckenden Bruttorendite liegen;
4. lediglich dem Ausgleich einer Mietzinsverbilligung dienen, die zuvor durch Umlagerung marktüblicher Finanzierungskosten gewahrt wurde, und in einem dem Mieter im Voraus bekanntgegebenen Zahlungsplan festgelegt sind;
5. lediglich die Teuerung auf dem risikotragenden Kapital ausgleichen;
6. das Ausmass nicht überschreiten, das Vermieter- und Mieterverbände oder Organisationen, die ähnliche Interessen wahrnehmen, in ihren Rahmenverträgen empfehlen.

Orts- und quartierübliche Mietzinse

(Art. 269a Bst. a OR)

Art. 11 VMWG

1 Massgeblich für die Ermittlung der orts- und quartierüblichen Mietzinse im Sinne von Artikel 269a Buchstabe a OR sind die Mietzinse für Wohn- und Geschäftsräume, die nach Lage, Grösse, Ausstattung, Zustand und Bauperiode mit der Mietsache vergleichbar sind.

2 Bei Geschäftsräumen kann der Vergleich im Sinne von Artikel 269a Buchstabe a OR mit den quartierüblichen Quadratmeterpreisen gleichartiger Objekte erfolgen.

3 Ausser Betracht fallen Mietzinse, die auf einer Marktbeherrschung durch einen Vermieter oder eine Vermietergruppe beruhen.

4 Amtliche Statistiken sind zu berücksichtigen.