Betriebsschliessung infolge Corona-Massnahmen: Zahlungsverzugskündigung + Ausweisung

OR 257d / ZPO 257

Wurde dem Mieter infolge Zahlungsverzugs die Kündigung angedroht,

• muss
  • eine Mietzinsherabsetzung innerhalb der angesetzten Zahlungsfrist geltend gemacht werden und
  • sofort beweisbar sein.

Sachverhalt

Der Hergang der Streitsache in kurzen Worten:

• Mietvertrag über Räumlichkeiten für den Betrieb einer Brasserie, eines Restaurants und einer Bar, geschlossen am 27.09.2019 (COVID-19-Phase).
• Eine mietfreie Zeit von sechseinhalb Monaten wurde von der Vermieterin aufgrund von Umbauarbeiten gewährt, die von den Mietern auf eigene Kosten in den Räumlichkeiten vorgenommen werden sollten.
• Jahresmiete ab 2021: CHF 240 000.–
• Die Vermieterin forderte von der Mieterin am 10.09.2021 die Bezahlung der offenen Mietzinse der Monate Juni bis September 2021, unter Androhung der Vertragsauflösung wegen Zahlungsverzugs im Säumnisfall.
• Die Mieterin sicherte am 07.10.2021 die Bezahlung der ausstehenden Mietzinse (ohne MWST-Zuschlag) bis am 15.10.2021 zu.
• Der Betrag wurde allerdings nicht beglichen, sodass die Vermieterin das Mietverhältnis am 20.10.2021 mit offiziellem Kündigungsformular per Ende November 2021 beendigte.
• Die Mieterin focht die Kündigung an und machte im Wesentlichen geltend, es sei ihr aufgrund der behördlichen Vorgaben im Zusammenhang mit der Bekämpfung des Coronavirus bis am 31.05.2021 nicht möglich gewesen, das Gastrolokal zu eröffnen.

Prozess-History

Die Prozessabläufe gestalteten sich wie folgt:

• Schlichtungsbehörde
  • Mit Schlichtungsgesuch vom 18.11.2021 an die Schlichtungskommission für Miet- und Pachtrecht fochten die Mieter die Kündigung des Mietverhältnisses an.
    • Die Mieterin legte dar, dass die erst begonnenen Arbeiten durch die Einschliessung gestoppt worden seien, dass es aufgrund der Gesundheitskrise schwierig geworden sei, eine Finanzierung zu erhalten, was die Eröffnung eines Lokals riskant gemacht habe, dass sie das Restaurant zwischen dem 01.01.2021 und dem 31.05.2021 aufgrund der Verordnung (EWG) Nr. 2081/92 nicht hätten betreiben können, und dass es ihnen nicht möglich gewesen sei, das Restaurant zu eröffnen, weil sie sich in der Zeit vom 01.01.2021 bis zum 31.05.2021 nicht in der Lage gesehen hätten, das Restaurant zu betreiben.
• Mietgericht des Kantons Genf
  • Am 02.12.2021 eröffnete die Vermieterin mit einem Antrag auf Schutz in klaren Fällen gemäß Art. 257 ZPO vor dem Mietgericht des Kantons Genf eine Klage auf Ausweisung der Mieter und beantragte Vollstreckungsmaßnahmen unter Androhung von Art. 292 StGB.
  • Bei der Anhörung beantragte die Mieterin die Unzulässigkeit der Klage und machte zwei Gründe geltend:
    • Erstens sei die Höhe der geforderten Mieten in Bezug auf die Mehrwertsteuer unklar.
    • Zweitens sei der Fall im Hinblick auf die Rechtsprechung des Gerichtshofs unklar.
  • Die Vermieterin beharrte auf ihren Anträgen und führte insbesondere aus, dass seit Juni 2021 keine Beträge mehr von den Mietern gezahlt worden seien und, dass das Lokal nie eröffnet worden sei.
  • Mit Urteil vom 27.01.2022 verurteilte das Mietgericht die Mieter zur sofortigen Räumung der Räumlichkeiten. Es ermächtigte die Vermieterin, ab Rechtskraft des Urteils die Räumung der Mieter durch die öffentliche Gewalt zu beantragen.
  • Am 08.08.2022 entschied die Mietkammer des Gerichtshofs des Kantons Genf über die Berufung der Mieter und hob das angefochtene Urteil auf und erklärte das Gesuch um Schutz des klaren Falls für unzulässig.
• Kantonsgericht des Kantons Genf
  • Das kantonale Gericht konzentrierte sich bei seiner Prüfung auf die Gründe, die die Mieterin nach der wegen der Covid-19-Epidemie angeordneten Schliessung öffentlicher Einrichtungen geltend machte, insbesondere auf die «clausula rebus sic stantibus», und entschied, dass die Mieter die Schliessung der öffentlichen Einrichtungen nicht als Beweismittel für ihre Ansprüche geltend machen können.
• Bundesgericht
  • Gegen das vorinstanzliche Urteil, welches ihr am 10.08.2022 zugestellt worden war, reichte die Vermieterin am 14.09.2022 eine Beschwerde in Zivilsachen beim Bundesgericht ein.

Erwägungen

Die Begründung des Bundesgerichts wird – zur Hervorhebung der Kernpunkte – wie folgt zusammengefasst:

• Zahlungsverzugskündigung infolge nicht rechtzeitiger Bezahlung der Mietzinse
  • Unterlässt die Mieterin nach der Kündigungsandrohung die Bezahlung der ausstehenden Mietzinse innert der angesetzten Frist, kann die Vermieterin das Mietverhältnis ausserordentlich kündigen (vgl. OR 257d Abs. 2).
• Bestreitungs- und Beweislast
  • Macht die Mieterin im Ausweisungsverfahren geltend, ausstehende Mietzinse seien nicht geschuldet,
    • infolge Verrechnung oder
    • wegen eines Anspruchs auf Mietzinsherabsetzung,
      • ist sie hierfür behauptungs- und beweisbelastet.
• Verrechnungserklärung und Geltendmachung des Herabsetzungsanspruchs während der Zahlungsfrist
  • Erhebt die Mieterin die Verrechnungserklärung und macht sie einen Anspruch auf Herabsetzung des Mietzinses geltend, so hat dies bereits während der Zahlungsfrist von OR 257d Abs. 1 zu erfolgen und müssen sofort beweisbar sein.

In concreto:

• Da die Mieterin eines Teils des Mietzinsausstands der Vermieterin zusicherte, diesen aber nicht beglich und den angeblichen Anspruch auf Herabsetzung des Mietzinses nicht innerhalb der Zahlungsfrist von OR 257d Abs. 1 geltend machte, musste letzteres im Ausweisungsverfahren nicht geprüft werden, weshalb eine klare Rechtslage bestand.

Entscheid

• Das Bundesgericht hiess die Beschwerde in Zivilsachen der Vermieterin gut und ordnete im Dispositiv die unverzügliche Ausweisung der Mieterin an, unter Kosten- und Entschädigungsfolgen.

BGer 4A_385/2022 vom 14.02.2023