Grundbuchgebühren: Preisüberwacher erwartet Entkoppelung der Gebühren von den Grundstückspreisen

Einleitung

Der Preisüberwacher geht in seiner Medienmitteilung vom 18.06.2024 davon aus, dass sich von den knapp CHF 5 Mio. Wohnungen in der Schweiz deutlich mehr als die Hälfte in Privatbesitz befinden würden.

Käuferinnen und Käufer seien häufig junge Familien, die von den inzwischen hohen Liegenschaftspreisen finanziell eh stark herausgefordert seien.

Gebührenbetrag nicht entscheidend, aber doch spürbar

Obwohl die Gebühren für die Handänderung im Vergleich zum Kaufpreis nicht entscheidend ins Gewicht fallen würden, müssten sich Kaufwillige häufig finanziell so verausgaben, dass diese eben doch spürbar seien.

Marktbeobachtung durch den Preisüberwacher

Der Preisüberwacher hat unter Berücksichtigung der Gebühren-Anknüpfung an den Kaufpreis und der hohen Liegenschaftenpreise mittels einer Marktbeobachtung die Situation durchleuchtet.

Zwingender Grundbucheintrag

Für den Kauf eines Grundstücks oder die Errichtung eines Grundpfandrechtes für die Sicherstellung des Baukredits sind Grundbucheintragungen erforderlich.

Den Kantonen obliegt

• die Organisation der Grundbuchämter und
• der Grundbuchführung.

Das zuständige Grundbuchamt nimmt auf Anmeldung hin die Eintragung, Vormerkung oder Anmerkung vor.

Bei einer Handänderung anfallende Gebühren

Bei einer Handänderung fallen an:

• Notariatsgebühren (Beurkundungsgebühren)
• Grundbuchgebühren
• in einzelnen, nicht aber allen Kantonen die Handänderungssteuer.

Fokus des Preisüberwachers

Im Fokus des Preisüberwachers standen

• die Grundbuchgebühren und
• die Beurkundungsgebühren.

Die Höhe der Grundbuchgebühren sollten grundsätzlich höchstens decken:

• den Aufwand der Verwaltungstätigkeit, d.h. die effektiv angefallenen Kosten.

Der Preisüberwacher stellte fest, dass bei den Grundbuch- und den Beurkundungsgebühren – von wenigen Ausnahmen abgesehen – der Kaufpreis der Grundstücks als Bemessungsgrundlage dient.

Sofern und soweit es keinen Kaufpreis gibt, stellen die Gebührenordnungen auf den mutmasslichen Verkehrswert ab.

Verdoppelung der Grundstückspreise

Seit 2000 hätten sich die Grundstückspreise im Durchschnitt mehr als verdoppelt, weshalb die Handänderungskosten in vielen Kantonen – ohne Berücksichtigung der Preisexpansion – unverhältnismässig stark gestiegen seien:

• Die Einnahmen der öffentlichen Hand und der Notare aus Gebühren hätten sich, weil sie an die Grundstückspreise angeknüpft seien, selbst dann erhöht, wenn die Gebührensätze konstant geblieben seien.
• Der Aufwand dürfte sich, so der Preisüberwacher, kaum im gleichen Ausmass erhöht haben, weil der Durchschnittslohn im selben Zeitraum lediglich um 25 % gestiegen sei.

Grafik Anwendung am Beispiel einer Immobilie von CHF 1 Mio. Wert

Die Höhe der Gebühren bei einer Handänderung verdeutlicht das nachfolgende Anwendungsbeispiel einer Immobilie im Wert von CHF 1 Mio.:

Quelle: Medienmitteilung des Preisüberwachers vom 18.06.2024

Grundbuchgebühren

Das Diagramm zeigt, dass nicht nur die Gebührensumme von Grundbuch- und Beurkundungsgebühr je nach Kanton sehr unterschiedlich hoch ausfällt, sondern deren Ausgestaltung von Kanton zu Kanton variiert:

• Degressive Grundbuchgebühren, d.h. je höher der Handänderungswert, desto niedriger die Gebühr im Verhältnis zum Wert:
  • FR, NE, NW, OW und SG.
• Progressive Grundbuchgebühren, d.h. bei generell steigenden Grundstückspreisen führt die zu automatisch höheren Gebühren:
  • TI.
• Feste Grundbuchgebühren von CHF 200 bzw. CHF 300
  • BE und BL.
• Grundbuchgebühr in der Beurkundungsgebühr enthalten
  • SO.

Beurkundungsgebühren

Bei den Beurkundungsgebühren ist die Lage wie folgt:

• Degressive Beurkundungsgebühren
  • In den meisten Kantonen

• Gebühr anhand eines Gebührenrahmens
  • BE, BL und ZG, wobei die Gebühren in BE kaufpreisabhängig seien.
• Beurkundungsgebühr,
  • bestehend aus
    • einer Grundpauschale,
    • einer zusätzlichen Gebühr, die je nach der Art des Geschäfts höher oder geringer ausfallen kann, und
    • einem Zuschlag (0,1 %) auf den CHF 200 000 übersteigenden Betrag
  • SO.

Fazit und Erwartungen des Preisüberwachers

Kantone dürfen laut Preisüberwacher maximal kostendeckende Gebühren tarifieren und veranlagen:

• Solange die Gebühren an den Kaufpreis gekoppelt sind, dürfte die Einhaltung des Äquivalenzprinzips kaum ohne permanentes Nachjustieren der Gebührenansätze einzuhalten sein.
• Der Preisüberwacher erwartet daher von Kantonen, dass sie die Einhaltung des Kostendeckungsprinzips überprüfen und darauf achten, dass keine ungerechtfertigten Zusatzbelastungen für die Parteien entstehen.
• Der Preisüberwacher empfiehlt den Kantonen, die ein an den Verkaufspreis gekoppeltes Preismodell nutzen, die Einführung von fixen Grundbuchgebühren zu prüfen:
  • zB gestaffelte Fixgebühren, die sich im Durchschnitt am tatsächlichen Verwaltungsaufwand orientieren.

Zu erwartende Gebühren-Prüfungen

Der Preisüberwacher ist bei jeder Festlegung bzw. Änderung von Gebühren durch eine politische Behörde (Legislative oder Exekutive des Bundes, der Kantone und der Gemeinden) obligatorisch anzuhören; er erwartet daher in naher Zukunft Konsultationen hierzu.

Quelle

LawMedia Redaktionsteam

Bildquelle: ÖREB-Kataster: Zonenplan. Quelle: Amt für Raumentwicklung