Reform der Wohneigentumsbesteuerung: Bundesrat und Parlament empfehlen Annahme

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«Am 28. September stimmen Volk und Stände über eine Verfassungsänderung ab. Diese würde es den Kantonen erlauben, eine besondere Liegenschaftssteuer auf überwiegend selbstgenutzten Zweitliegenschaften (beispielsweise Ferienwohnungen) zu erheben. Ob eine solche Steuer tatsächlich eingeführt wird, entscheiden die einzelnen Kantone.

Die Verfassungsänderung ist rechtlich mit einer Gesetzesänderung verknüpft, die das Parlament verabschiedet hat. Die Gesetzesänderung sieht vor, den Eigenmietwert auf Erst- und Zweitliegenschaften und einen Grossteil der wohneigentumsbezogenen Steuerabzüge abzuschaffen. Nur wenn die Verfassungsänderung angenommen wird, kann auch die mit der Gesetzesänderung vorgesehene umfassende Reform der Wohneigentumsbesteuerung in Kraft treten.

Wer heute ein Eigenheim bewohnt, versteuert den sogenannten Eigenmietwert als Einkommen. Der Eigenmietwert orientiert sich dabei an dem Betrag, der bei einer Vermietung der Liegenschaft eingenommen werden könnte. Er liegt bei Erstliegenschaften aber unter der Marktmiete. Wird der Eigenmietwert künftig nicht mehr besteuert, entfallen auch die damit verbundenen steuerlichen Abzüge für Hypothekarzinsen und Liegenschaftsunterhaltskosten. Eine Ausnahme gilt für Personen, die zum ersten Mal in der Schweiz Wohneigentum erwerben, das sie als Erstliegenschaft nutzen. Sie profitieren neu von einem – zeitlich und betraglich begrenzten – Ersterwerberabzug für Schuldzinsen.

Das heutige System begünstigt eine hohe private Verschuldung, weil nahezu sämtliche Schuldzinsen steuerlich abgezogen werden können. Die Reform der Wohneigentumsbesteuerung reduziert diesen Anreiz und kann damit langfristig einen Beitrag zur Stabilität des Finanzsystems leisten. Zudem wird mit der Reform das Steuersystem für die Steuerpflichtigen und für die kantonalen Steuerverwaltungen vereinfacht.

Die Auswirkungen für die Wohneigentümerinnen und Wohneigentümer wie auch für die öffentliche Hand hängen stark vom künftigen Hypothekarzinsniveau ab. Bei einem tiefen Zinssatz führt die Reform bei einer Mehrheit der Eigenheimbesitzenden zu geringeren Steuern, insbesondere auch bei Personen, die ihre Hypothek weitgehend zurückbezahlt haben. Das ist typischerweise bei Pensionierten der Fall. Sie werden durch die Reform entlastet. Sind die Hypothekarzinsen dagegen hoch, führt die Reform bei einer Mehrheit der Eigenheimbesitzenden zu höheren Steuern, weil die höheren Schuldzinsen grösstenteils nicht mehr abgezogen werden können. Der Ersterwerberabzug mildert diesen Effekt etwas.

Die Minder- bzw. Mehrbelastung der Steuerpflichtigen schlägt sich analog in Minder- bzw. Mehreinnahmen für die öffentliche Hand nieder. Beim aktuellen Hypothekarzinsniveau von ca. 1,5 Prozent werden die Mindereinnahmen für Bund, Kantone und Gemeinden auf rund 1,8 Milliarden Franken geschätzt. Ab einem Hypothekarzinsniveau von etwa 3 Prozent würden gemäss den Schätzungen hingegen Mehreinnahmen für die öffentliche Hand resultieren.

Nicht in der Schätzung enthalten sind die potenziellen Einnahmen der Kantone aus allfälligen Liegenschaftssteuern auf überwiegend selbstgenutzten Zweitliegenschaften. Insbesondere Tourismuskantone bzw. -gemeinden mit vielen Zweitliegenschaften erhalten dank der neuen Verfassungsbestimmung die Möglichkeit, allfällige Mindereinnahmen bei den Zweitliegenschaften zu kompensieren. Sie können die neue Liegenschaftssteuer bedarfsgerecht ausgestalten.

Frühere Versuche zur Abschaffung des Eigenmietwerts sind vor allem daran gescheitert, dass sie weiterhin eine Vielzahl von Steuerabzügen zulassen wollten. Nach langjähriger Vorarbeit hat das Parlament aus Sicht des Bundesrates eine ausgewogene Reform erarbeitet: Sie beschränkt die Abzüge bei der direkten Bundessteuer auf ein Minimum und schränkt damit auch die gesamtstaatlichen Mindereinnahmen ein..»

Quelle: Medienmittelung des Bundesrates vom 15.08.2025