Fehlende Vorhersehbarkeit bei der rollenden Planung von Arealüberbauungen
Ziel ist es, dass der Promotor unwesentliche Aenderungen je nach Situation mit oder ohne Rückfrage vornehmen kann.
Texte, wie sie oft verwendet werden:
- Änderungsrecht für Baute mit Abspracheverpflichtung
- Sollte die Verkäufer in während der Bauzeit Aenderungen am Bauobjekt als notwendig erachten, sind diese mit dem Käufer rechtzeitig abzusprechen. Durch derartige Änderungen, die in einem Nachtrag zum vorliegenden Kaufvertrag schriftlich festzuhalten sind, dürfen weder Qualität noch Ertrag, noch fachgemässe Ausführung und Konstruktion Einbussen erleiden.
- Änderungsrecht für Baute ohne Absprachepflicht
- Kleinere Abweichung vom Baubeschrieb bleiben vorbehalten, sofern der Gebrauchswert der vom Käufer erworbenen Kaufsache nicht wesentlich beeinträchtigt wird.
- Ermächtigung zur Begründung von Erschliessungsdienstbarkeiten
- Der Käufer nimmt zustimmend zur Kenntnis, dass im Zusammenhang mit der Erschliessung und Ueberbauung der Liegenschaften Kat.-Nrn. XXXX bis XXXX allenfalls weitere Dienstbarkeiten und Anmerkungen eingetragen werden müssen. Er bevollmächtigt hiermit den Verkäufer mit Substitutionsbefugnis und mit dem Recht zur Selbstkontrahierung zur Begründung und Eintragung sämtlicher im Zusammenhang mit der Erschliessung und Überbauung der erwähnten Liegenschaften notwendig werdenden Dienstbarkeiten und Anmerkungen.
Vorbehalte im Grundstückkaufvertrag
Weitere Problemkreise ergeben sich aus den als üblich geltend gemachten weiteren und doch speziellen Kaufvertragsbestimmungen:
- Anpassung der Grenzen
- areal-interne Erschliessung
- Dienstbarkeiten für Ver- und Entsorgungsleitungen sowie Dienstbarkeiten jeder Art
- geringfügige bauliche Massnahmen
- Zuteilung Garagenplätze
- uam.
Artfremde Verwendung der Ermächtigung
In der täglichen Praxis als Anwälte stellen wir immer wieder fest, dass diese Ermächtigungen nicht für unerwartete Probleme bei der rollenden Planung, sondern artfremd eingesetzt werden:
- Gewährung von Nutzungsrechten zur Problemlösung in der weiteren, zB 2. Bauetappe.
- Herstellung der Verkäuflichkeit einer anderen Wohnung durch Entgegenkommen an den Käufer mit Folgen für vorher gebundene Käufer (Einbau eines Fensters/Einsehbarkeit in Sitzplätze der Nachbar-StWE-Eigentümer
- Der Promotor hat bewusst zu viele UNG-Garagenplätze gebaut, hat die letzte StWE-Einheit verkauft und kann die überzähligen UNG-Parkplätze, die im ausschliesslichen Benützungsrecht gehalten werden, sonst gar nicht mehr verkaufen (und die Kaufpreise einkassieren/letzteres ist eher fraglich, das nicht zugewiesene UNG-Parkplätze der StWEG zustehen).
Tipps:
- Lehnen Sie solche Ermächtigungen ab.
- Lassen Sie sie wenn es nicht anders geht, zu. Verlangen Sie aber die Ablieferung von Entschädigungen des Nachbarn bzw. den Ausgleich allfälliger Wertminderungen Ihrer StWE-Einheit.
- Diese als „Ermächtigungen“ oder „Rechte“ bezeichneten Erlaubnisvorbehalte sind widerrufbare Vollmachten!
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