Ausgangslage
In der Reihenfolge von
- Objektvarianten,
- Parteistruktur und
- Terminstruktur
ergeben sich folgende übliche Rechtsgeschäfte-Varianten:
Erwerb von einem Vertragspartner
In diesem Fall ist der Veräusserer:
- Land- und Bauten-Eigentümer
Erwerbsgeschäft:
- Normaler Grundstückkauf
- Grundstückkauf mit dem Begriffsmerkmal schlüsselfertig
Erwerb von mehreren Vertragspartnern
Land und Baute von verschiedenen Vertragspartnern
- Rechtsgeschäfte:
- Vor Erstellung der Baute
- Land: Kaufvertrag
- Baute: Werkvertrag
- Während Erstellung der Baute
- Land und angefangene Baute: Kaufvertrag (Baubeschrieb mit Bestandesaufnahme)
- Fertigstellung der Baute: Werkvertrag
- Nach Erstellung der Baute
- Wegen des Akzessionsprinzip, wonach die Baute Bestandteil der des Landes bzw. der Immobilien wird, nur noch eine Partei.
- Vor Erstellung der Baute
Baurecht (Baurechtsgrundstück)
- Rechtsgeschäfte:
- Vor Erstellung der Baute
- Land: Baurechtsvertrag (Dienstbarkeitsvertrag)
- Baute: Werkvertrag
- Während Erstellung der Baute
- Land: Baurechtsvertrag (Dienstbarkeitsvertrag) und Kauf der angefangenen Baute (Baubeschrieb mit Bestandesaufnahme)
- Fertigstellung der Baute: Werkvertrag
- Nach Erstellung der Baute
- Wegen des Akzessionsprinzip, wonach die Baute Bestandteil der des Landes bzw. der Immobilien wird, nur noch eine Partei.
- Vor Erstellung der Baute
Stockwerkeigentum
- Rechtsgeschäfte:
- Vor Erstellung der Baute
- Land:
- Kaufvertrag
- durch Promotor als Alleineigentümer
- oder direkt durch alle künftigen StWE-Eigentümer als Miteigentümer
- Baurechtsvertrag (Dienstbarkeitsvertrag)
- Kaufvertrag
- Bildung von Stockwerkeigentum (vor Erstellung der Baute)
- durch Promotor als Alleineigentümer
- durch alle künftigen StWE-Eigentümer als Miteigentümer
- Baute:
- Werkvertrag zw. Promoter und GU oder TU
- Werkvertrag zw. allen StWE-Eigentümern, da StWE besonderes Miteigentum ist und alle StWE-Eigentümer an den gemeinschaftlichen Anlagen ebenso beteiligt sind, und GU oder TU
- StWE-Verwaltung:
- Ernennung durch Promotor: meist willfährige Verwaltung, die mit dem Promotoren verbandelt ist
- Ernennung durch die StWE-Eigentümer als Direkterwerber etc
- Land:
- Während Erstellung der Baute
- Land:
- Kaufvertrag, einschl. angefangene Baute (Baubeschrieb mit Bestandesaufnahme)
- Baurechtsvertrag (Dienstbarkeitsvertrag) und Kauf der angefangenen Baute (Baubeschrieb mit Bestandesaufnahme)
- Bildung von Stockwerkeigentum (vor Erstellung der Baute)
- durch Promotor als Alleineigentümer
- durch alle künftigen StWE-Eigentümer als Miteigentümer
- Baute:
- Fertigstellung der Baute: Werkvertrag
- durch Promotor oder
- durch alle StWE-Eigentümer
- StWE-Verwaltung: siehe oben
- Fertigstellung der Baute: Werkvertrag
- Land:
- Nach Erstellung der Baute
- Wegen des Akzessionsprinzip, wonach die Baute Bestandteil der des Landes bzw. der Immobilien wird, nur noch eine Partei.
- Wegen des Akzessionsprinzip, wonach die Baute Bestandteil der des Landes bzw. der Immobilien wird, nur noch eine Partei.
- Vor Erstellung der Baute
Tipp an den Käufer:
- Kaufen Sie Land und Baute zusammen, schlüsselfertig.
- Falls Sie den Kaufvertrag vor oder während der Erstellung der Baute unterzeichnen und die grundbuchliche Eigentumsbübertragung bei Schlüsselübergabe stattfindet, lehnen Sie Staffelzahlungen ab.
- Falls Sie so am Objekt interessiert, dass Sie die Bedingung von Staffelzahlungen akzeptieren, achten Sie darauf, dass Ihre An- und Teilzahlungen abgesichert sind (Bankgarantie[n]); sie erhalten die Gegenleistung auf Ihre Zahlungen nämlich erst bei der grundbuchlichen Eigentumsübertragung; wird der Vertragspartner vertragsuntreu oder insolvent, so werden Sie die Gegenleistung [sprich die Immobilie] nie erhalten.
Bürgi Nägeli Rechtsanwälte
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