LAWINFO

Immobilien Transaktionen

QR Code

Strukturierung

Erstellungsdatum:
02.10.2008
Aktualisiert:
12.10.2022
Herausgeber:
Logo Partnerfirma
Verlag:
LAWMEDIA AG
Hinweis:
Diese Kommentierung war früher eine eigenständige Infowebsite und ist nun hier auf www.law.ch – unserer neuen Plattform für Recht, Steuern und Wirtschaft in der Schweiz zu finden.

I. Grundlagen

Vor Erlass der Mindestanforderung für ein Kreditgeschäft dieser Art prüft jede Bank zuerst, ob das beantragte Kreditgeschäft seiner strategischen Ausrichtung entspricht:

  1. Partnerqualität des künftigen Schuldners
  2. Immobilienlage und -qualität
  3. Vereinbarkeit des Kundenwunsches mit den bankinternen Vorgaben für ein solches Kreditgeschäft.

II. Cashflow-basierte Rückzahlungsfähigkeit

Aus dem Kreditantrag und den immobilien-bezogenen Betriebsdaten (Einnahmen und Ausgaben) werden für die gewünschte Kreditlaufzeit eine Cashflow-Übersicht erstellt und ein Fragenkatalog folgenden Inhalts verfasst:

  1. Nachhaltigkeit der Mietzinseinnahmen
  2. Kalkulation des Mietzinsausfalls
  3. Realitätsbezogene Aufwandkalkulation
  4. Index- bzw. Inflationserwartungen des Kunden
  5. Untervermietungen (als Prognosefaktor für die Nachfragesitutation [Beurteilung von Ausübung oder Verzicht der Hauptmieter-Optionen]).

Bei der Cashflow-Analyse wird die Nachhaltigkeit der Mieteinkünfte geprüft:

  • Abhängigkeit von
    • Einzelmietern oder
    • Grossmietern
  • Lage
  • Wiedervermietbarkeit
  • Drittverwendbarkeit.

III. Konditionen und Bedingungen

Als nächstes folgen die Detailpositionen wie

  1. Zinskonditionen, ev. Einsatz von Hedging-Instrumenten (Cap, Floor, Collar, Zinswährungsswap, Währungsswap, Devisenoptionen, Forwardswaps, Swapoptions und Forward-Rate-Agreements etc.);
  2. Reporting und Einsatz eines security agent
  3. bankseitiger Zugriff auf die Cashflows
    1. erstrangige Grundpfandrechte
    2. Mietzins-Zession
    3. Verfügung cashflow-Überschuss zG Schuldner nur nach Freigabe durch security agent
  4. Risikoverteilung zwischen Bank und Schuldner
  5. horizontale Strukturierung (erst- oder nachrangige Besicherung)
  6. Zusatzsicherheiten
  7. Risiko bei Fälligkeit („Whatever you do, don’t forget the exit“)
  8. Zweck der Finanzierung
  9. Partnerqualität des Schuldners
  10. Bonität des Schuldners
  11. Konditionierung (nach Objekt-, Schuldner- und Kredit-Rating)
    1. Umschreibung von Objekt-, Schuldner- und Kredit-Rating
    2. Margenanpassungsrecht infolge Ratingänderungen
    3. (rating-adjustierte) Zinsänderungsklauseln
    4. Kündigungsrechte
    5. Transparenzobliegenheiten/-pflichten / Reportingpflichten.

Vorbehalt / Disclaimer

Diese allgemeine Information erfolgt ohne jede Gewähr und ersetzt eine Individualberatung im konkreten Einzelfall nicht. Jede Handlung, die der Leser bzw. Nutzer aufgrund der vorstehenden allgemeinen Information vornimmt, geschieht von ihm ausschliesslich in eigenem Namen, auf eigene Rechnung und auf eigenes Risiko.

Urheber- und Verlagsrechte

Alle in dieser Web-Information veröffentlichten Beiträge sind urheberrechtlich geschützt. Das gilt auch für die veröffentlichten Gerichtsentscheide und Leitsätze, soweit sie von den Autoren oder den Redaktoren erarbeitet oder redigiert worden sind. Der Rechtschutz gilt auch gegenüber Datenbanken und ähnlichen Einrichtungen. Kein Teil dieser Web-Information darf ohne schriftliche Genehmigung des Verlages in irgendeiner Form – sämtliche technische und digitale Verfahren – reproduziert werden.