Glossar

Altersentwertung

Jährlicher, in Prozenten gemessener Wertverlust durch Alterung (je nach Nutzungsart: MFH 1 %, weil von einer 100-jährigen Bestandesausdauer ausgegangen wird)

Anlagewert

Summe der Investition von Land und Baute, inkl. Baunebenkosten

Assekuranzwert

Präsumtive Entschädigung für den Ersatz eines durch Feuer- oder Elementarschaden zerstörten Gebäudes

Ausnützungsziffer

Ziffer betreffend anrechenbare Gebäudenutzfläche, bezogen auf die Grundstücksfläche

Bauerwartungsland

Grundstücksfläche, für die in absehbarer Zeit zu erwarten ist, dass sie Bauland wird

Baukosten

Kosten für die Gebäudeerstellung (Handwerker und intelektuelle Dienstleister wie Architekten, Ingenieure, Planer)

Baukostenindex

Statistische Messziffer, halbjährlich erhoben aus dem Vergleich der Baukosten einer MFH-Ueberbauung (in Zürich, Bern und Luzern)

Bauland

Erschlossene, nicht überbaute Immobilie

Baulinie

Linie, die den Abstand künftiger Bauten von Strasse und Gewässern bestimmt

Baumassenziffer

Ziffer betreffend des anrechenbaren Gebäudeinhalts im Verhältnis zum gewachsenen Boden

Baunebenkosten

Kosten der Bauphase für Bewilligungen, Gebühren, Abgaben, Pläne, Bauwesenversicherung und Baukredit

Bauordnung

Kommunale Bauvorschriften mit den dazugehörenden Zonen- und Erschliessungsplänen

Baurechtszinse

Entschädigung für die Zuverfügungstellung des baurechtsbelasteten Grundstücks zum Bau und Fortbestehenlassen eines Gebäudes

Bauwert

Gebäudewert, errechnet aus Kubikmeterpreis samt Nebenkosten, abzüglich Altersentwertung

Bauzinse

Verzinsung der Anlagekosten während der Baudauer (Bauzinse werden zu den Anlagekosten geschlagen)

Bodenwert

siehe «Landwert»

Bruttoertrag

Mietzinsertrag ohne Heizungs- und Warmwasserkosten

Bruttogeschossfläche

Geschossfläche einschliesslich Mauerquerschnitte und innere Erschliessungsanlagen (Treppenhaus, Lift etc.)

Bruttomiete

siehe «Bruttoertrag»

Dienstbarkeit (auch Servitut bezeichnet)

Im Grundbuch eingetragene Verpflichtung gegenüber einem herrschenden Grundstück oder einer berechtigten Person, etwas zu dulden oder unterlassen

Enteignung

Formelle Enteignung: Zwangsübernahme eines Grundstücksteils gegen Entschädigung für den Infrastrukturbau

Materielle Enteignung: Zwangsanordnung des Entzugs von Bau- oder Abwehrrechten, gegen Entschädigung

Eigenkapital

Eigenmittelanteil für den Erwerb, das Halten und den Betrieb einer Immobilie (Verkehrswert ./. Fremdkapital)

Erschliessungskosten

Aufwendungen zur Verbindung des eingezonten Grundstücks mit dem öffentlichen Grund in Bezug auf Fuss- und Fahrweg, Ver- und Entsorgungsleitungen usw.

Ertragswert

Auf der Basis des Bruttomietertrags ermittelter Immobilienwert (Bruttomietertrag : Kapitalisierungszinssatz x 100)

Expropriation

siehe «Enteignung»

Fremdkapital 

Darlehensanteil für den Erwerb, das Halten und den Betrieb einer Immobilie, meistens gesichert durch Grundpfandrechte

Gebäudefläche

Gesamt-Gebäudefläche auf Stufe EG

Gebäudekosten

siehe «Baukosten»

Grunddienstbarkeit

Im Grundbuch eingetragene Verpflichtung gegenüber einem herrschenden Grundstück, etwas zu dulden oder unterlassen

Gült

Grundpfandrecht, welches nur Realsicherheit bietet und der Schuldner bzw. Grundeigentümer nicht persönlich haftet (seit 01.01.2013 können keine neuen Gülten mehr begründet werden)

Hypothek

Landläufiger Begriff für einen durch Schuldbrief oder Grundpfandverschreibung gesicherte Immobilienfinanzierung

Inkonvenienzen

Abgeltung von Unannehmlichkeiten und immaterieller Unbill infolge eines Bauvorhabens bzw. einer Enteignung

Kapitalisierungsfaktor

Multiplikator (Prozentsatz), mit welchem der Bruttoertrag kapitalisiert wird, um den Ertragswert einer Immobilie zu berechnen

Kaufsrecht

Im Grundbuch vorgemerktes Recht des Kaufsberechtigten, während einer bestimmten Dauer zu im Voraus festgelegten Preis und Bedingungen ein Grundstück erwerben zu können

Katasterplan

Geometerplan in bestimmtem Massstab, auf dem die Grundstücke mit ihren Grenzen eingetragen sind und allfällige Aenderungen nachgetragen werden

Kubikmeterpreis

Durchschnittswert der Gebäudekosten nach umbauten Inhalt, anfänglich als Erfahrungswert aus gleichen oder ähnlichen Bauprojekten, nach Abschluss der Anlagenkostenrechnung als konkreter Wert

Landwert

Absoluter Landwert = Wert, der aus der bestmöglichen Parzellennutzung resultiert

Relativer Landwert = Wert, der aus der konkreten, nicht optimalen Parzellennutzung resultiert

Lageklasse

Wertorientierte Einstufung des Baulandes aufgrund Lage und Mikro- und Makroeinbindung

Liebhaberwert

Wert, den der Käufer trotz Abweichens vom wirtschaftlich vertretbaren Verkehrswert zu zahlen bereit ist

Marktpreis

Durchschnittspreis der gehandelten Grundstücke (meistens nur bei Bauland in Neubauquartier feststellbar)

Mietertrag

Der Mietertrag entspricht in der Regel dem sog. Bruttoertrag (vgl. Bruttoertrag)

Mietfläche

Die Mietfläche entspricht in der Regel der Nettonutzfläche (vgl. Nettonutzfläche)

Mietwert

Unter normalen Bedingungen erzielbarer Mietertrag

Nebenkosten

Kosten ausserhalb von Bau- und Landkosten wie Planung, Umgebung usw.

Nettonutzfläche

Effektive Gebäudenutzfläche innen, unter Abzug von Mauerquerschnitten, Treppen und Lifte

Personaldienstbarkeit

Im Grundbuch eingetragene Verpflichtung gegenüber einer bestimmten Person, etwas zu dulden oder unterlassen; Beispiele: Nutzniessung, Wohnrecht, (selbständiges + dauerndes) Baurecht

Planungs- und Baugesetz

Kantonale und ggf. kommunale Planungs- und Bauvorschriften

Quadratmeterpreis

Festlegung des Kaufpreises nicht als Gesamtsumme, sondern als Preis je Flächenmeter

Quartierplan

Plan und Messtabelle, welche die Grundstückszuteilung unter Berücksichtigung der Verkehrserschliessung für eine effizientere Ueberbauung neu ordnen

Realwert

Vom Experten geschätzter Substanzwert von Land und Baute

Reservezone

In der Reservezone liegt Bauerwartungsland, welches noch nicht eingezont ist, aber bei einem nächsten Einzonungsvorhaben Bauland werden soll

Rohbauland

Nicht oder nur unvollständig erschlossenes Land im Baugebiet

Stichtag

Tag, auf den alle schätzungsrelevanten Werte und das Schätzungsergebnis zu beziehen sind

Umsatzmiete

Mietzins, dessen Höhe sich durch den Betriebsumsatz des Mieters bestimmt wird

Verkaufspreis

Wert, der mit dem konkreten Grundstückverkauf erzielt wird

Verkehrswert

Wert, der für die Liegenschaft bei Veräusserung an einen unabhängigen Dritten effektiv zu erzielen ist

Vorgartengebiet

Nicht überbaubare Fläche zwischen Strasseanstoss und Baulinie

Vorkaufsrecht

Im Grundbuch vorgemerktes Recht, das den Vorkaufsberechtigten zum Erwerb (zu Preis und Bedingungen) berechtigt, wenn der Grundeigentümer mit einem Dritten einen Grundstückkaufvertrag geschlossen hat

Wirtschaftlich vertretbarerer Wert

Wert, bei dem die Liegenschaftenaufwendungen und eine gewisse Eigenkapitalverzinsung durch die Mietzinsen gedeckt werden

Zeitbauwert

Synonym für Zustandswert

Zustandswert

Wert eines durch Alter oder durch Abnutzung nicht mehr neuwertigen Gebäudes