Beim Immobilien bewerten nach der Ertragswertmethode nimmt der Kapitalisierungszinssatz eine zentrale Rolle ein.
Ausgangslage
Der Kapitalisierungssatz (KZS) ist der Zinssatz, welcher zur Ermittlung des Ertragswertes angewandt wird.
KZS-Ermittlung
Der KZS muss im konkreten Einzelfall ermittelt bzw. errechnet werden.
KZS-Zusammensetzung
Der KZS setzt sich in der Regel wie folgt zusammen:
- Basiszinssatz für Kapitalverzinsung
- individuelle Zuschläge.
Kapitalisierungszinssatz-Faktoren |
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|
Kostenpositionen |
Zweck |
in % von den Anlagekosten1 |
Alternativ: Einzelzuschläge auf dem Hypothekarzins 1. Hypotheken2 |
|
Basiszinssatz |
Kapitalverzinsung |
4,5 % |
— |
|
Zuschläge3 |
Unterhalt/Reparaturen Betriebskosten Verwaltungskosten Mietzinsrisiko Rückstellungen |
0,50 % 0,25 % 0,30 % 0,10 % 0,85 % |
0,7 – 2,0 % 0,1 – 0,5 % 0,1 – 0,3 % 0,0 – 0,4 % 0,5 – 1,0 % |
|
Total |
Kapitalisierungszinssatz |
6,5 % |
… |
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vgl. Daniel Conca, Die Kapitalisierung, Forum für Schätzungsexperten, vom 26./27. September 2003, S. 12 f. |
|||
Der Markt verlangt je nach Nutzungsart unterschiedliche Kapitalisierungssätze:
- Wohnbauten: 6,5 % – 8,5 % (MFH)4
- Büro-/Geschäftshäuser: 7,5 %
- Gewerbe-/Industrieobjekte: 8,5 %.
Der Kapitalisierungssatz ist je nach Objekt und Risiko anzupassen.
Faustregeln
- Je höher der KZS, desto niedriger der Immobilienwert
- Je niedriger der KZS, desto höher der Immobilienwert
- KZS sollte mindestens gleich hoch sein wie kostendeckende Rendite.
1 Am Beispiel einer 6 Jahre alten Ueberbauung in Agglomerationsgemeinde (zentrumsnahe, schnell erreichbar und öV-Anbindung), mit Gebäudekosten von CHF 5,0 Mio.) und einem Bruttomietertrag von CHF 500’000
2 gemäss SEK/SVIT;
3 ev. Abschläge im Falle verkäuferseitiger Kostenübernahmen bzw. Zusicherungen
4 VZ VermögensZentrum in Vergleiche, für Mehrfamilienhäuser
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