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Mieterwechsel

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Die Rückgabe des Mietobjektes – Vorgehen

Erstellungsdatum:
28.04.2009
Aktualisiert:
14.10.2022
Rechtsgebiet:
Stichworte:
Herausgeber:
Logo Partnerfirma
Verlag:
LAWMEDIA AG
Hinweis:
Diese Kommentierung war früher eine eigenständige Infowebsite und ist nun hier auf www.law.ch – unserer neuen Plattform für Recht, Steuern und Wirtschaft in der Schweiz zu finden.

1. Vermieter hat bei Rückgabe der Sache deren Zustand zu prüfen

  • Mängelprotokoll (sog. Abnahmeprotokoll)
    • Feststellung des Zustandes der Mietsache
    • Anwesenheit beider Parteien
      • ist Mieter nicht anwesend sind Zeugen beizuziehen
      • empfehlenswert ist die Aufnahme eines amtlichen Befundes; im Kanton Zürich ist dazu der Gemeinde- resp. Stadtammann zuständig
      • empfehlenswert ist weiter der Beizug eines Schadensexperten der Haftpflichtversicherung des Mieters
    • wird das Protokoll von beiden Parteien unterzeichnet, hat es Beweisfunktion
      • ist Mieter nicht einverstanden mit Protokoll: nicht unterzeichnen oder Vorbehalt anbringen
      • Protokoll ist für Vermieter bindend, d.h. er kann neben den im Protokoll verzeichneten Mängel zusätzlich nur sog. versteckte Mängel geltend machen
  • Mängelrüge
    • der Vermieter hat die Mängel, für welche der Mieter einzustehen hat, sofort nach Rückgabe resp. Prüfung der Mietsache diesem zu melden
    • das Abnahmeprotokoll kann als Mängelrüge dienen, wenn darin festgehalten wird, für welche Mängel der Mieter einzustehen hat; pauschale Verweise genügen nicht
    • „sofort“ heisst innert Tagen (maximal 2-3 Tage)
    • versteckte Mängel müssen „sofort“ nach Entdeckung gemeldet werden
    • versäumt der Vermieter die rechtzeitige Mängelrüge verwirkt er dadurch seine Schadenersatzansprüche (OR 267a Abs . 2)

2. Der Vermieter hat die sog. Schlussabrechnung zu erstellen; folgende Kosten können zu Lasten des Mieters abgerechnet werden

  • Kosten für Rückbau resp. Instandstellung von nicht bewilligten Erneuerungs- oder Änderungsarbeiten durch den Mieter (OR 269a, vgl. oben);
  • Kosten für Beschädigungen, welche auf vertragswidrigen Gebrauch zurückzuführen sind
    • Mieter haftet für den Zustandswert der beschädigten Sache
    • Reparaturkosten gehen vollumfänglich zu Lasten des Mieters; übersteigen diese die Neuanschaffungskosten, hat der Mieter den Zustandswert zu bezahlen
    • bei Bagatellschäden und ästhetischen Beeinträchtigungen, deren Behebung unverhältnismässig hohe Kosten verursacht, schuldet der Mieter bloss den Minderwert
    • Vermieter hat zu beweisen
      • dass Beschädigungen bei Rückgabe vorhanden waren (Rückgabeprotokoll)
      • dass Beschädigungen nicht bei Mietantritt vorhanden waren (Antrittsprotokoll)
      • wie hoch die dadurch entstandenen Kosten sind (Handwerkerrechnungen)
    • Mieter haftet nicht, wenn er beweist, dass ihn am entstandenen Schaden kein Verschulden trifft (OR 97)
      • keine Haftung bei Beschädigung infolge Zufall oder höherer Gewalt
      • keine Haftung bei Beschädigungen durch Dritte (ausser der Mieter hat für diese einzustehen, z.B. Familienmitglieder, Untermieter, eigene Haustiere)

3. Sinnvollerweise werden noch folgende Punkte in die Schlussabrechnung integriert:

  • offene Mietzinsforderungen
  • Schadenersatzforderungen aufgrund vorzeitiger Rückgabe gemäss OR 264 (z.B. Insertionskosten)
  • geleistete Sicherheit (Depot, Kaution)
    • vgl. OR 257e
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